비지니스 주택 재융자시 고려할 사항들- Chang Oh NEXA Mortgage 818-287-0207

주택 재융자시 고려할 사항들- Chang Oh NEXA Mortgage 818-287-0207

2020년은 사상 유래 없는 최저금리로 인해서 미전역이 Refinancing 붐이 일었던 한해였다. 모두가 Pandemic 으로 힘들어 할 때 대부분의 Mortgage lender 들은 밀린 재융자 신청서를 시간 안에 처리하지 못할 정도로 활황을 맞이했다. 접수된 신청서 처리가 늦어지고 시간 안에 펀딩이 안 되서 손님들의 불만을 사는 일이 많았다.
내가 개인적으로 알고 지내던 일선 은행 지점장은 심지어 손님이 재융자 문의를 해도 60일 이내 처리가 어려울 게 뻔해서 선득 접수 받기가 겁이 난다고 실토하기도 했다.
공교롭게도 부동산 시장은 너무 강한 셀러스 마켓이라서 Double offer, Triple offer 에다가 심지어 Full cash offer 까지 받으니 셀러들은 일정 기간 안에 펀딩 마무리 안 되면 Contract을 Cancel 할 수 있는 Contingency를 거는게 일반적 현상이었다. 그러니 시간 안에 Appraisal 마무리를 해야 하는데 적체된 재융자 처리로 인해서 3rd party AMC(Appraisal Manangement Company)로 부터 시간 안에 스케줄 잡는게 보통 어려운게 아니었다.
이제 어느덧 2021년이 되었고 전 세계를 공포로 몰아가던 Covid-19 Pandemic 이 일 년을 넘기었다. 올 초까지 최저 이자율을 유지하던 시장은 경제 불안과 인플레이션 공포로 인해서 10년 만기 채권 수익률이 조금씩 올라가면서 Mortgage rate 도 최근 몇 달 안에 계속 올랐다. 하지만 아직 금리는 그 어느 때보다 낮고 재융자를 하지 못한 분들은 지금이라도 재융자를 해야 하나 고민하는 분들이 아직 많이 있다.
주변에서 모두들 재융자를 하니 나도 한번 알아볼까 하고 무작정 재융자를 신청하는 분들도 있지만, 일부 신중한 분들은 이것저것 따져보고 아직도 신중한 나머지 진행을 망설이는 분들도 있다. 그런 분들을 위해서 주택 재융자를 고려시 참고해야할 몇 가지 사항들을 정리해 보고자 한다. 일단 주택 재융자는 크게 두 가지 즉, 단순히 이자율과 기간조정을 위한 재융자와 Equity를 이용해서 추가 론을 받는 Cash-out 재융자로 나누어진다. 하지만 그러한 단순 논리를 넘어서 각자의 사정과 목적을 고려해서 재융자를 전략적으로 활용할 필요가 있다. 그리고 본인이 원하는 재융자가 심사라는 과정을 통과해야만 이루어지지 현재 집값이 올라서 누적된 Equity가 있다고 다되는 것이 아니다. 그런 차원에서 몇 가지 고려할 사항을 정리해보기로 한다.

첫 번째로 고려할 사항은 과연 내가 주택 재융자를 위한 렌더의 심사 가이드라인에 맞는지를 알아볼 필요가 있다. 본인의 현재 남아 있는 부채와 월 지출액간의 비율이 렌더가 정한 심사 기준에 맞지 않으면 재융자 신청서가 통과되지 않을 수 있다. 상식적으로는 현재 남아있는 Equity 가 충분하기 때문에 내가 보고된 수입이 약간 적어도 별 문제가 없다고 생각할 수 있지만 Mortgage 렌더는 현재의 남아있는 Equity 보다 신청자가 앞으로 Mortgage 를 제대로 갚아 나갈 수 있는지에 더 초점을 맞추어서 본다. 만약에 Pandemic 으로 인해서 운영하던 사업체가 문을 일정기간 닫았거나, 직장인의 경우 잠정 휴직(Furlough) 기간이 있었다면 심사 기준 통과를 위해서 추가 서류가 필요할 수 있다.

두 번째로 고려할 사항은 과연 내가 재융자를 통해서 얼마나 재정적 이득이 있는지를 고려해야 한다.
재융자를 하게 되면 Escrow 비용과 Closing cost가 발생하게 되는데 이런저런 비용과 이자율로 인해서 얻게 되는 혜택을 비교해서 나에게 과연 실익이 있는지 계산해볼 필요가 있다. 만약에 재융자 신청서를 제출하고 받게 되는 LE(Loan Estimate)를 자세히 보고 궁금한게 있으면 융자 담당 Loan Officer에게 문의해서 꼼꼼하게 따져보고 신중한 판단을 할 필요가 있다.

세 번째로 고려할 사항은 내가 재융자를 해야 하는 분명한 목적과 이유가 정리되어야 한다. 무조건 이자를 낮추는게 능사가 아니라 본인의 경제적 의사결정이 무엇을 목적으로 하는지 분명해야 한다.
사업체를 운영하는 분의 경우 단순히 낮은 이자로 페이먼트를 낮추는게 목적이 아니고 Cash-out Refinance를 통해서 필요한 자금 확보가 목적이 될 수 있다.
경제적 의사결정인 만큼 본인의 상황에 맞는 판단과 결과에 대한 이해가 필요하다. 사업을 하는 분들은 주택을 단순히 거주목적이 아니라 수익을 만드는 투자수단으로 보는 분들도 많다. 어떤 분은 자녀의 학자금 융자를 처리해야할 목적이 있고 자녀의 학자금 융자가 5.5% 이자율이라면 현재의 3% 이내 Mortgage 이자율로 Cash-out 재융자를 통해서 자녀의 학자금 융자를 Pay-off 하고 낮은 이자혜택을 통해 Payment도 낮추는 일거양득의 혜택을 취하기도 한다.
결론적으로 재융자는 중요한 재정적 의사결정이기 때문에 단순히 이자율을 낮추고 페이먼트 기간을 줄이는 것 이상으로 현재의 낮은 이자율을 레버리지로 이용해서 본인의 경제적 이익을 극대화하는 수단으로 활용하는 지혜가 필요하다.
분명한 것은 현재의 낮은 이자율은 계속 지속될 수가 없다. 올해 초 1% 아래 였던 10년 만기 채권 수익률이 현재 1.6%를 넘었다. 그나마 현재의 낮은 이자율을 통한 재융자 기회는 올해 상반기가 마지막이 될 수도 있다. 본인의 재정 상태와 경제적 판단에 따라 재융자를 해하할지에 대한 의사결정을 다시 한 번 고려해볼 필요가 있다.
각 개인마다 여러 가지 보이지 않는 사정들이 있다. 중요한 경제적 의사결정에는 수학적 계산 이상의 복합적인 각 개인만의 의사결정 요소가 있을 수 있다. 중요한 의사 결정인 만큼 정확한 정보와 전문적가와의 상담이 현명한 결정에 도움이 될 수 있다.
부디 많은 분들이 정보 부족으로 주어진 기회를 놓치는 일이 없이 적절한 타이밍에 현명한 의사결정으로 팬데믹 상황을 지혜롭게 활용해서 또 다른 기회로 삼기를 바란다.