경제|부동산 내 집을 쪼개서 유닛으로, SB9 안의 효과는 과연? -윤 김 661-675-6000

내 집을 쪼개서 유닛으로, SB9 안의 효과는 과연? -윤 김 661-675-6000

인플레이션 고공 행진으로 인해 높아진 건축비용
팬데믹으로 더 길어진 퍼밋 허가 과정들

올해부터 캘리포니아주가 주택난 해소를 위하여 통과시킨 SB 9안이 발효되기 시작했다. 이전에도 R1 조닝의 단독주택을 소유한 홈오너들은 자격 조건에 부합한다면 기존의 단독에다 더해서 최대 풀사이즈 별채 ADU 와 주니어 ADU 까지 추가로 짓는 것이 허용되고 있었다. 하지만 이 법안으로 인해 앞으로는 두 개로 랏을 쪼개서 최고 4유닛까지 만드는 것도 가능하다.
여기에 함께 통과시킨 SB 10 안은 로컬 정부로 하여금 인구밀도가 높은 초 도심지역의 조닝을 바꾸는 것을 허락하여 최대 10 유닛까지도 짖게끔 해준다는 내용이다.
이는 표면적으로만 보면 단독인 우리 집을 다세대로 전환하여 집의 밸류를 높일 수 있고 렌탈 인컴도 부수적으로 생기니 일거양득으로 보인다. 하지만 여기에 숨겨진 이면에는 부합할 조건들이 있는데:

첫째로, 투자자가 아닌 본인이 앞으로 최소한 3년 이상 살 집이어야 하고 지난 3년간 테넌트가 거주했다면 해당이 안 된다.

둘째, 보존이 되어야 할 역사적 건물이나 기념비적인 건물이나 지역은 불가능하다.

셋째, 도심의 인구가 매우 밀집된 지역에만 해당 가능하다.
거기에 구체적인 랏사이즈, 빌딩의 높이, 셋백, 주차 공간 규정은 로컬 시 정부에 먼저 따라야 하므로 지역에 따라 상당히 달라진다.
에어비엔비처럼 단기간 렌트는 허용이 안 되고 주거용 용도로만 사용해야 한다. 그리고 가능한 랏은 거의 같은 크기로 나뉘어져야 하며 나눈 랏사이즈는 최소 1천2백 스퀘어피트 이상이어야 한다.
여기에 최근 건축 자재 값이 매우 오르고 또 팬데믹으로 인해 여전히 퍼밋의 대기 기간이 매우 길어진 점 또한 잘 고민해봐야 할 문제다.
무작정 집의 밸류를 높이고 렌탈 인컴을 위해서 덤비기엔 무리한 부분이 많다고 보여 진다. 이러한 이유들로 버클리대에서 연구 조사한 바에 의하면 캘리포니아 단독세대들 중 약 5%정도만이 이러한 조건들에 부합될 것으로 예상된다고 한다. 그러므로 주택 공급난에 이 안이 얼마나 해소가 될 수 있는지는 살짝 의문이 가는 바다.
하지만 가령 부모가 현재 살고 있는 단독주택을 랏을 나누어 두 개의 유닛, 또는 네 개의 유닛으로 나누어서 결혼한 자녀들이 각각 들어와서 함께 산다고 가정해 보면 그것은 여러 가지로 가치가 충분히 있는 훌륭한 옵션이 될 수 있겠다.
아직은 이 법안이 너무 초기단계라서 좀 더 지켜보면서 로컬 정부의 규정이 어떤 식으로 풀릴지를 기대해보는 것이 좋을 듯하다.
윤 킴 – 브로커/대표
Direct: 661.675.6000
Seeders Investment, Inc.