경제|부동산 멜로루즈(Mello Roos Tax)가 뭘까? 발렌시아 Regency KJ Realty 제이슨 성

멜로루즈(Mello Roos Tax)가 뭘까? 발렌시아 Regency KJ Realty 제이슨 성

발렌시아 Regency KJ Realty 대표 제이슨 성

내가 직접 거주하며 살고자 하는 집, 즉 Primary Residence를 사거나 여유자금으로 렌트 수익을 올리기 위한 투자용 집, 즉 Investment Income Property를 사고자 할 때 유의하여 살펴보아야 할 부분이 그 주택에 부과되어 있는 주택세금 Property Tax 이다. 주택세금은 연방정부로 들어가는 것이 아니라 주정부 수입으로 각 카운티에서 부과하여 주정부로 들어가는데, 카운티마다 또 카운티 내에서 각각의 커뮤니티 마다 그 세금 부과액이 조금씩 다르다.
일반적으로 주택의 가치에 따른 1%의 세금에 Special Assessment라 하여 지방의 소방서, 도서관, 경찰서, 수도, 도로 정비 등에 들어가는 비용을 조금씩 더해서 1.2~1.5% 정도가 되며, 최근에 지어진 주택인 경우에 공원, 도로 등 건설 및 유지비용으로 오래 전에 지어진 주택보다 세금이 조금 더 높은 경우가 많다. 그런데, 특별부과금 중에 유독 큰 금액으로 멜로루즈 세금 Mello Roos Tax (M/R)라 하여 다른 주택보다 2천불에서 많게는 6천불 넘게 까지 붙어있는 주택이 있어 바이어를 놀라게 한다. 특히 새집을 분양하는 경우에 거의 대부분 이 세금이 붙어 있는데 이게 뭔지 왜 이런 세금이 부과되어 있는지 이 세금의 장단점은 무엇인지 한번 알기 쉽게 살펴보자.
멜로루즈 세금은 특별부과금의 한 종류로, 새로 지어지는 주택단지 내의 사회적 생산기반, 경제활동의 기반을 형성하는 기초적인 시설, 댐, 도로 및 학교, 병원, 공원 등 사회 복지환경 시설을 건설하고 유지하는 비용을 위한 세금을 충당하기 위해 1982년 캘리포니아 주 상원의원 헨리 멜로 Henry Mello와 주 하원의원 Mike Roos가 만든 법안으로, 그들의 이름을 따서 Mello Roos (M/R)Tax라고 부른다. 이 세금은 시, 카운티 정부 또는 교육부에서 만든 Mello Roos Community Facilities District (CFD)에서 정하게 되는데, 지역마다 세금부과기간이 조금씩 다르나 주택단지가 건설되고 난 뒤 15년, 20년, 30년 혹은 36년간 매년 집주인이 받는 Property Tax Bill에 포함되어 1년에 2차례 다른 세금과 함께 내게 된다. 세금의 세부항목에 CFD라고 되어있는 부분이 이 멜로루즈 세금이다.
이 M/R 세금은 이 세금이 없는 주택보다 바이어들에게 상당한 부담으로 오게 되는데, 대부분의 바이어들이 1년에 4,5천불을 주택세금으로 더 내야 하니 이 세금이 없는 주택을 선호할 게 분명하다. 그리고 부동산 에이전트들도 M/R이 있는 주택을 소개할 때 반드시 바이어들에게 이 M/R세금이 있음을 확실하게 알려 주어야 한다. 그래서 요즈음의 새집분양 사무실에 가보면 M/R 세금을 알려주긴 해야 하는데, 바이어들의 거부감이 크니 1년에 $4,200천불이다 하지 않고 매달 $350이다 라고 붙여 놓기도 한다. 그렇다고 모를 바이어와 에이전트들이 아니겠지만. 하여튼 새집 분양하는 모든 주택단지에 이 멜로루즈 (M/R) 세금이 다 붙어 있으면 별 수 없이 이 세금을 안고 사야 하나, 인근 지역에 이 세금이 있는 주택단지가 있고, 없는 주택단지가 있으면 이를 살펴서 판단하여야 하겠다.
그러나 이 멜로루즈 세금이 바이어에게 긍정적인 점도 많다. 우선 이 세금이 없는 주택보다 같은 가격으로 조금 더 큰 집을 구입할 수 있다.
건설사 Builder들도 이를 잘 알고 있어서 멜로루즈 세금이 있는 집은 같은 시세로 좀 더 사이즈가 큰 집, 예를 들어 이곳 발렌시아의 경우에는 300~500sf 더 큰집을 같은 가격으로 구입할 수 있게 하였다. 즉, 세금을 더 낼 수밖에 없으니 좀 더 큰 집을 구입하게 하여 바이어들을 조금이라도 만족하게 하였다. 더구나 기존에 건설된 주택단지 보다 더 크고 더 멋진 공원과 공동시설, 더 깔끔한 도로와 관리, 더 업그레이드된 주거시설을 제공함으로써 결과적으로 전체적인 주택단지의 가치를 올려놓기도 하였다. 필자가 에이전트로 있는 발렌시아 지역의 새집 분양단지를 지난 20여 년 동안 살펴 본 결과, 멜로루즈 세금이 있다 하더라도 모든 새집들이 적절히 분양되었으며, 그 집들이 몇 년 후 또 집값이 적절하게 올라 적절히 새 바이어들이 구입하고 또 매매되고 있었고, 대부분의 집주인들도 멜로루즈 세금이 있어 이에 대한 부담이 다소 있다 하더라도 업그레이드된 새 집, 좀 더 크고 넓은 실내 구조, 깔끔한 새 단지, 새 주거시설과 쾌적한 환경에 만족하고 있었음을 알려 드리고 싶다.