경제|부동산 이상규 부동산칼럼(818-439-8949

이상규 부동산칼럼(818-439-8949

집값 계속 오를까?

요즘 고객님들의 전화 질문 중 가장 많은 것이 집값이 계속 오르냐라는 것이다. 치솟는 주택 가격으로 처음 내 집 마련을 하려는 많은 젊은이들의 속을 태우고 있다.
최근 전미 부동산 협회 통계에 의하면 기존 주택 중간 가격이 9월 현재 $311,800으로 작년 대비 14.8% 올랐다고 한다.
지금 주택 시장의 활황을 감안하면 이런 상승 속도는 코로나 바이러스 사태를 아랑곳하지 않고 계속 폭주할 것이라 전망된다.
리스팅을 내놓기 무섭게 며칠 내에 10개 이상 오퍼를 받는 것이 일상이 되었다. 가격을 조금 낮게 내놓으면 비수기임에도 불구하고 복수오퍼가 들어온다. 앞으로 10년 동안에도 가격 상승이 지속될 것이란 연구가 나와 흥미롭다.
경험적 법칙에 따르면 부동산 경기는 10년 여 주기로 호황기, 조정기, 불황기 등 을 겪는다고 한다. 하지만 이번 예상치 못한 부동산 활황은 이런 경험적 법칙에 아주 큰 예외가 될 전망이다.
한 보고서에 따르면 믿거나 말거나 2030년에는 캘리포니아 주택 중간 가격이 100만불을 넘길 수 있다고도 한단다. 사실 부동산 경기 사이클에 대한 학문적 논의는 1960년대 시카고의 호머 호이트라는 교수에 의해 시작됐다.
1833년부터 1930년까지 약 100년 동안의 시카고 땅값 가격의 등락을 기초로 한 호머의 연구에 의하면, 부동산이 평균 약18년 주기로 준비기, 성장기, 호황기, 정점기, 반전기, 단기 불황기, 전면적 침체기, 다시 조정기 등등 20여 단계로 움직인다고 보았다.
많은 사람들이 부동산 주기가 있다는 것은 아는데, 워낙 천천히 움직이기 때문에 평상시에는 잘 알지 못하다가 부동산 정점에서 반전할 때 워낙 그 타격이 커서 그 때 가서야 부동산 주기를 깨닫게 된다. 그리고 불황기 때에 부동산을 구입하여 가장 많은 수익을 얻게 되는 사람들이 전문가가 아니라는 사실도 밝혀냈는데 다름 아닌 현금을 가장 많이 갖고 있는 사람들이 가장 큰 수익을 올렸다고 한다. 그런데 이번 주택 가격 상승은 코로나 바이러스 사태로 경제가 힘든 가운데 일어났기 때문에 예상을 뛰어넘었다. 부동산 주기상 호황기가 예상보다 더 연장이 된 것이다.
일 년 전 부동산 경기 예측을 전망하면서 필자는 호머의 연구를 감안하여 부동산 가격이 2020년에 정점을 찍고 시장이 조정기로 들어 갈 것이라고 예상을 했다. 즉 호머의 경기 주기를 빗대어 2008년 불황이후 약 13-14년 주기로 보았었다. 하지만 예상치 못한 코로나 바이러스가 있음에도 불구하고 부동산 경기가 오히려 17-18년의 경기 주기로 길어질 것으로 사료된다. 즉 2023년까지 부동산 경기 호황이 연장될 것으로 예상된다. 이런 판단의 이유는 부동산 시장이 시장 외적 변화보다 시장 내적인 요소에 움직인다는 기본 전제가 충실히 작동했기 때문이다.
코로나 바이러스로 인해 주택 공급이 줄어들었지만 수요는 오히려 늘었기 때문에 부동산 가격이 올라갈 수밖에 없었다. 그리고 기록적인 사상 최저의 이자율은 주택 수요를 부채질했기 때문이다. 시장 자체의 논리로 인해 앞으로 몇 년은 부동산 가격은 올라갈 수밖에 없는 구조가 되었다.
밀레니엄 세대들이 부모와 함께 살던 시기에 코로나 바이러스 사태가 오히려 밀레니엄 세대들의 독립을 부추겼고 따라서 주택 수요를 높였다.
내년에도 주택 가격 계속 오를까? 시장 내적 요소들이 급격히 바뀌지 않는 이상 적어도 내년 뿐 아니라 2-3년은 부동산 가격 하락을 점치기에는 어렵게 되었다.
시장 상황을 냉정히 보면서 전문가와 상의하셔서 주택 구입을 지혜롭게 하길 조언합니다.

문의 : 뉴스타 부동산 명예 부회장 이상규
(연락처 818-439-8949)