경제|부동산 주택판매의 변수, 감정가와 인스펙션 뉴스타 발렌시아 명예부사장 ...

주택판매의 변수, 감정가와 인스펙션 뉴스타 발렌시아 명예부사장 쥴리 김 (661) 607-4777

요즘처럼 주택 구매가 어려운 시기에 더 힘든 장애물이 있다면 감정가와 인스펙션이라 하겠다. 매물이 부족한 시기이다보니, 바이어는 작게는 2만불 이상, 많게는 5만불 이상 윗돈을 주겠다고 오퍼를 넣는 상황이다. 이미 주택을 구입하기 위해 렌더와 많은 상의 후 론은 확정적으로 나온다고 가정하지만, 이렇게 어렵게 경쟁오퍼들의 장애물을 넘어서 에스크로를 연후에 딜이 연결되지 못하는 문제가 생기니, 참으로 낙담할 일이지만 인스펙션과 감정은 피해갈수 없는 또 다른 변수가 되고 있다.
많은 윗돈(오버 프라이스)를 주고 구입하는 주택의 감정가는 구매 가격에 미치지 못하고 있다. 이 현상은 작년 가을부터 더 심해졌고, 감정사도 리스팅 에이전트도 애를 먹는 문제가 되었다.
에이전트 입장에서는 아주 좋은 가격으로 주택을 팔수 있기에 셀러로부터 인정을 받기도 하고 감사의 인사를 받기도 하지만, 에스크로가 끝나갈 시점에 이르러 감정가 때문에 딜이 깨지거나 그 금액을 다시 깎아주는 상황들이 많이 발생하고 있다. 그래서 중요하게 짚고 넘어가야 할 사항이, 오버프라이스로 오퍼를 쓸 때 재정의 상태를 점검해야 한다.
다운페이에서 어느 정도의 여유가 있는지, 또 감정가가 안 나올 경우와 셀러가 구매가격을 깎아주지 않을 경우에 어떻게 할 것인지를 미리 전문가와 상의 후에 최선의 구매가격을 오퍼해야 하는 것이다. 방법은, 다운페이를 조금 줄이고 론 금액을 올려서 론이 나올 가능성도 검토 의논해야하고, 감정가가 나오지 않더라도 포켓머니를 더 쓰면서 그 주택을 구입할 용의가 있는지도 미리 결정해야 하고, 주택도 구입하고 싶지만 여유 돈이 없다면 기프트를 받을 확률이 있는지 등도 최종 점검하여 에스크로가 중간에 깨지는 확률이 없도록 미리 여러 가지의 방법으로 준비를 하는 것이다. 또한 리스팅 에이전트 입장에서도 감정가로 인해 에스크로가 깨질 수 있는 가능성이 있는 바이어를 미리 파악해야한다.
오퍼를 받을 때 다운페이 펀드 증명을 미리 요구하여 만일의 경우 감정가의 차액을 지불할 여력이 있는지, 론이 더 높은 금액으로 검증되었는지도 확인하여 무조건 가격만 높은 바이어보다는, 좀 더 현실성 있게 움직일 수 있는 바이어 또는 자본의 여유가 많으면서 주택을 구입하고자 하는 의지를 더 보여주는 바이어를 셀러의 결정에 도움이 되도록 권유해야 한다. 특히 셀러가 마음에 들어 하는 오퍼를 카운터 오퍼하면서 감정가의 차액을 바이어가 문제 삼지 않는 조건을 달기도 한다면 에스크로 도중 서로 어느 정도 합의는 해줄지라도 시작부터 셀러에게 유리한 선택을 할 수 있는 장점을 최대한 사용해야 한다. 또 하나의 변수는 인스펙션이다.
셀러에게 유리한 마켓이다 보니, 셀러측에서 인스펙션을 없애는 조건, 혹은 인스펙션 컨틴전시를 10일안에 끝내는 조건, 그리고 어떠한 결과가 나와도 고쳐줄 의향이 없다고 아예 “As Is” 컨디션을 강조하는 카운터 오퍼를 보내기도 한다. 그러나 바이어 입장에서는 인스펙션 만큼은 피하지 말고 정면 도전해야 한다고 생각한다.
인스펙션은 미리 스케줄을 정하면 5-7일안에도 리포트까지 다 받아볼 수 있다. 또 문제가 있다면 수리를 담당할 전문가를 불러서 가격에 대한 준비도 2-3일이면 할 수 있다. 에이전트가 부지런하면 시간 내에 바이어가 원하는 인스펙션의 결과는 리뷰 될 것이다. 또한 ‘As is’의 조건부를 수락하였다 하더라도 바이어는 인스펙션을 하여 매물의 상태를 확인할 권리가 있으므로 약간의 비용을 들여서 구매의 안전성을 반드시 확인하라고 권한다.
필자는 오늘 인스펙션의 결과로 에스크로가 캔슬되었다, 물이 샜던 흔적이 많이 발견되어 몰드검사를 한 결과, 데미지가 생각보다 심각하고 고치는 비용도 작지 않기에 감당할 이유가 없다는 바이어의 결정 때문이었다. 또 다른 인스펙션에서는 에이전트인 필자가 보아도 심각한 몰드흔적이 보임에도 불구하고, 바이어는 고칠 의향이 있다면서 패스하겠다고 하셨다.
누가 옮고 그르고의 문제가 아니라 바이어들에게는 그들 각자에게 허락되는 기준이 있고, 최종의 선택이 있는 것이다. 또한 감당할 수 있는 비용의 기준도 있고, 서로가 합의하면서 느껴지는 감정의 기복도 있다. 그렇기에 수영장, 지붕, 몰드, 파운데이션, 지질, 터마이트, 전기 인스펙션 등등 할 수만 있다면 많은 인스펙션을 하여 안전성을 확인한 후에 결정을 하라고 권하고 싶다. 인스펙션 컨틴전시 기간이내에 에스크로를 캔슬하게 되면 바이어의 디파짓은 그대로 돌려받게 되기 때문이다.
현 마켓의 상황이 셀러가 주택가격을 높게 받을 수 있는 기회이긴 하지만, 예전과는 다른 이런 변수에 적당히 네고를 해준다면 에스크로가 캔슬되어 다시 바이어를 찾는 상황부터 반복되는 시간을 허비하는 것보다는 나은 방법이 될 것이고, 바이어도 셀러도 만족할만한 주택매매가 이루어 질것이라 생각한다.