경제|부동산 집 사기 좋은 시기- 이상규 ( 뉴스타 부동산 명예 부회장 )

집 사기 좋은 시기- 이상규 ( 뉴스타 부동산 명예 부회장 )

4-5월이면 이사철이다. 일반적으로 이 시기가 집 사기 아주 좋은 부동산 성수기이다. 하지만 몇달 사이 갑작스럽게 부동산 경기가 얼어 붙었다.
고물가와 이자율 상승이 경제 전반에 대한 불안으로 이어져서 6월 들어 바이어들의 주택 구매욕이 떨어졌다.
꼭 모든 바이어들이 약속이나 한 것 처럼 5월말 부터 바이어들의 발길이 뜸해졌다. 가격을 대폭 내려도 바이어들이 시장에 뛰어들기 보다 ‘대기’ 모드로 시장을 관망하고 있다. 모기지 이자율이 더 올라간다고 하니 바로 몇달 전에 누렸던 전례없는 셀러들의 부동산 호황은 쉽게 바로 돌아오지 않을 것 같다.
그런데 이런 상황에서 지금이 집 사기에 좋은 시기라고 오히려 반기는 분들이 있다. 한창 뜨거웠던 시장 상황보다 바이어에게 더 유리한 시장이 조성되어 바이어 입장에서는 좋은 거래를 할 수 있고 내집 마련에 좋은 시장이 되었다는 분들이 누가 있는 지 살펴보자.
첫째, 지난 수년간 내집 마련을 위해 준비하고 고군분투했지만 충분한 다운페이먼트를 준비하지 못한 젊은 세대들에게는 지금 시장에서 내 집 마련할 가능성이 오히려 더 높아졌다. 전에는 다운 페이먼트가 적다보니 복수 오퍼에서 번번히 밀려나고 수만불씩 오르는 가격 경쟁에서 엄두를 내지 못한 적이 한 두번이었는가. 그런데 매물도 전보다 더 많아 선택의 폭이 넓어졌고 복수 오퍼가 아닌 상황이 많아서 좋은 딜로 주택 구매의 길이 열렸다.

둘째, 이자가 많이 올랐다고 하나 최근 2년 동안과 비교해서 많이 오른 것이라고 느끼는 것이다.
지금 5% 중반의 이자율은 코로나 시대 이전의 이자율과 같거나 오히려 낮은 이자율이다. 더욱이 3.5% 다운하여 FHA 융자를 받고자 하는 바이어들에게는 4.75%-5.25%의 이자율로 주택을 구매할 수 있다. 5% 이하의 이자율은 아직도 좋은 이자율이라고 볼 수 있다.
한편 급격히 오른 주택 가격과 이자율로 주택 구매를 하지 못하는 분들을 대상으로 전에 없던 보다 다양한 상품들이 나오고 있다.
5년, 7년, 또는 10년 변동 이자 프로그램이 선을 보이고 있고 요즘 바이어의 선택이 늘어나고 있다. 이외 10% 다운 페이먼트하고 융자를 받을 수 있는 뱅크 스테이트먼트 융자와 인컴을 증명하지 않는 대신 30% 다운 페이먼트하여 융자를 얻을 수 있는 스테이티드 융자도6%대에서 받을 수 있다.

셋째, 20% 이하로 융자를 할 경우에는 PMI(Private Mortgage Insurance)를 들어야 한다. 은행에서 낮은 다운 페이먼트를 하는 바이어들의 연체나 차압 위험 요소를 미리 막기 위해 바이어로 하여금 PMI를 들게 하는데 바이어들이 비용을 지불해야 한다. 하지만 이 PMI 비용이 전과 달리 상당히 낮아졌기 때문에 20% 이하로 융자를 하는 바이어들에게 여간 희소식이 아니다. 가령 5%만 다운하고 50만불을 융자했을 경우 2018년에는 PMI 금액이 월 $170 이상이었는데 지금은 약 월 $84정도만 지불하면 된다. 하지만 크레딧이 750점이상 되어야 하는 조건이 있다. 그러므로 다운 페이먼트가 많지 준비되지 않았지만 그동안 주택을 구입하기 위해 크레딧을 잘 가꾼 준비된 바이어들에게는 집 사기 좋은 시장이라고 볼 수 있다.

넷째, 셀러 입장에서는 어떻까? 최근 몇년동안 년 10% 이상 오른 주택 가격을 감안하여 셀러들은 올초 관성에 의해 바로 전에 팔린 가격에 2-3만불을 올려 시장에 내 놓았다. 그렇지만 시장이 변화하는 만큼 지금이 가장 높은 가격임을 감안한다면 관성에 의해 가격을 올리기 보다는 욕심을 버리고 오히려 5% 가격을 내려 시장에 내놓는다면 잘 팔릴 수 있다. 시야를 널게 본다면 아직도 셀러에게도 좋은 시장이라고 볼 수 있다.
많은 전문가들이 2000년도 후반에 있었던 서브 프라임 패닉 사태는 없을 것이라고 예상한다. 하지만 시장은 생물같아서 계속 변할 것으로 보인다. 이런 변화의 시기에 내집 마련이 어려울 것이라는 지레 짐작의 걱정이나 염려보다는 내집 마련이 필요한 분들이 시장 상황을 잘 파악하여 내 집 마련에 성공하시길 빈다.

문의 ) 818-439-8949 뉴스타 부동산 명예 부회장 이상규