경제|부동산 투자용 주택을 위한 테넌트 스크린 (뉴스타 명예부사장 쥴리 김 (661-607-4777)

투자용 주택을 위한 테넌트 스크린 (뉴스타 명예부사장 쥴리 김 (661-607-4777)

COVID-19로 인하여 자택격리를 하는 동안, 많은 세입자들은 수입을 잃어 렌트비를 내지 못하는 상황이 생겼다.
2달~3달 동안 렌트비를 내지 못하는 세입자들이 있어도 퇴거조치를 할 수도 없고, 그로인해 페이먼트를 내지 못하는 오너들은 은행에 모기지 유예프로그램을 신청하여 다행이도 시간을 벌수 있게 되었다.
조금의 여유자본이 있어서 투자용으로 주택을 구입하여 렌트 수입을 기대했던 많은 렌트홈 오너들에게는 힘든 시기임이 분명하다. 그럼에도 불구하고 테넌트들에게 렌트비가 밀리지 않고 걱정이 없으신 오너들도 있다. 대부분 에이전트를 통하거나 매니지먼트 회사를 통하여 테넌트들의 신청 스크린을 철저하게 한 경우가 많았다.
테넌트의 배경확인은 굉장히 중요하다. 보통 테넌트들이 신청서를 작성하는데, 이 신청서에는 모든 인적사항들을 다 기재하게 되어있다. 예를 들면 이름, 전화번호, 운전면허증번호, 소셜시큐리티 번호, 범법사항이 있었는지 혹은 뱅크럽시를 한 사실이 있었는지도 기재하고, 현재 지불해야하는 채무내용과 소유하고 있는 은행구좌 인포와 밸런스도 기재한다. 또한 최근 주소와 그전의 거주지, 직장정보, 친구나 가족의 레퍼런스도 2명이상씩 기재하여 만일의 경우 연락을 취할 수 있는 최소한의 인적사항을 알려야한다.
최근의 경우 신청자의 뱅크 스테이트먼트가 조작되어 있는 경우도 있었고, 신청자의 근무지가 지인의 인포로 되어있어서 verification을 조작한 경우도 있었다. 사실대로 정확히 기재하여야 하는 의무에도 불구하고 이런 일들이 있기 때문에 은행, 직장 등은 특히 확인을 정확히 해야 한다.
두 번째로 중요한 사실은 테넌트의 크레딧 히스토리를 스크린 해야 한다. 경제적인 어려운 시기는 누구나에게 있을 수 있지만, 습관적으로 혹은 무책임감으로 인해 상습적으로 페이먼트를 늦게 하거나 무시하는 사람들이 있다.
크레딧 히스토리를 리뷰하다 보면 작은 금액으로 콜렉션까지 기록되어 있는 경우도 있다. 이런 경우에는 렌트비를 쉽게 내지 않을 가능성이 많다고 판단할 수 있다. 그리고 크레딧 리포트는 가장 최근 적어도 2주내의 것만 사용하는 것이 바람직하다.
밀린 페이먼트는 적어도 3달 정도 후면 기록이 남게 되기 때문에 몇 달 전의 크레딧 리포트를 제출하는 테넌트는 의도적이라는 생각을 할 수가 있다. 그러므로 반드시 2주를 넘기지 않아야하고, 전체 페이지를 다 보아야 한다. 너무 많은 분량이라는 핑계로 첫 페이지와 스코어가 있는 부분, 혹은 기록이 좋은 몇 페이지만 제출한다면 중요하게 리뷰를 해야 하는 부분을 놓칠 수 있는 확률이 많다. 실제로 크레딧 리포트도 조작할 수 있으므로 가능하면 오너 쪽에서 비용을 받아서 론 회사에 크레딧 리포트를 신청하여 받는 것이 가장 정확하다.
마지막으로 중요한 점은 시큐리티 디파짓이라고 생각한다. 테넌트들에게는 이사비용으로 시큐리티 디파짓과 첫 달 렌트비를 요구하게 되는데 보통의 경우는 렌트비와 같은 금액으로 시큐리티 디파짓을 요구한다. 하지만 필자는 적어도 한 달반 혹은 두 달 정도까지의 시큐리티 디파짓을 받으라고 권하고 싶다. 특히 많은 테넌트들이 이사를 나갈 때 마지막달은 렌트비를 내지 않으려는 경향이 있으므로 한 달 치의 시큐리티 디파짓은 문제가 생겼을 때 해결할만한 여유분이 남지 않게 된다.
요즘은 다양한 사이트들을 이용하여 오너가 직접 테넌트를 구하고 경비를 절감하는 경우들이 있다. 하지만 위의 사항들을 주의하지 않으면 크게 손해를 볼 수 있고 적잖게 마음고생을 해야 하는 일이 생기게 되므로, 테넌트를 선별하는 일에 우선순위를 두기를 바란다. 그리고 현 상황으로 인해 렌트비가 밀린 테넌트들에게는 Coronavirus Rent Payment Delay and Repayment Agreement라는 서류를 작성하게 하여 밀린 페이먼트를 어떻게 갚아갈 것인지 오너에게 제출하게하고, 그 서류에 입각하여 나누어 내도록 도와주고 격려해준다면 세입자와 임대자의 사이가 원만하게 잘 해결될 것이라 생각한다.