Kevin Oh -Sr. Loan Officer, MLO NMLS# 1985037
(NEXA Mortgage)
주택구입을 계획하고 준비하는 경우 주택형태를 일반주택으로 할지, 콘도미니엄으로 할지부터 어느 지역에 구입할지, 그리고 어느 가격대로 할지 등등 수많은 결정 사항들에 마주하게 됩니다. 원하는 주택을 찾고 오퍼를 잘 써서 계약을 하는 것도 쉽지 않지만 실제 자금문제로 넘어가서 어떤 모기지 상품을 선택하는 게 현명한지 판단하는 것도 그리 쉽고 간단하지가 않습니다.
요즈음처럼 갑자기 최근 몇 달 동안 이자율이 급속히 오르는 상황에서는 더욱 민감하고 결정하기 어려운 사항이 되었습니다. 사실 저도 많은 질문을 받지만 고정과 변동 이자 중 어떤 것이 더 유리하고 좋은지는 꼭 집어서 답을 드릴 수가 없습니다. “각자의 상황과 플랜에 따라서 결정되는 것이지 정답은 없습니다.”가 솔직한 정답입니다. 그러나 사전에 잘 이해하고 접근한다면 그나마 본인에게 맞는 정답에 더 가까이 다가갈 수 있을 것입니다.
모기지 상품을 고려하면서 고정이자로 할지 변동이자로 할지 고민하는데 도움이 되는 내용을 정리해 봅니다.
먼저 고정 모기지와 변동 모기지에 대한 개념부터 정리해 보겠습니다.
고정 이자 모기지란?
고정 이자율 모기지를 받으면 대출 기간 동안 이자율이 동일하게 유지됩니다. 10년, 15년, 20년 또는 30년 동안 정해진 기간 동안 시장에서 무슨 일이 일어나든 이자율은 변하지 않습니다.
예를 들어, 30년 고정 모기지론을 4%로 받으면 주택 융자 금리가 시장에서 5% 또는 6%로 올라도 내 모기지 이자율은 오르지 않습니다.
금리가 하락하기 시작하는 경우에도 마찬가지입니다. 예를 들어 이자율을 4%로 고정해서 지불하고 있는데 나중에 시장 모기지 이자율이 3% 대로 하락하더라도 동일한 고정 이자율을 지불해야 합니다.
이 경우 모기지 재융자 자격이 된다면 더 낮은 이자율로 새로운 대출을 신청하고 원래 모기지를 교체할 수 있습니다. 그러나 재융자와 관련된 비용을 지불하고 재융자를 하는 게 유리한 지는 전문가의 도움으로 비교 분석해서 결정하는 게 좋습니다.
즉, 이자는 모기지 지불액의 일부일 뿐이며 재산세 또는 Home insurance 같은 다른 요인으로 인해 여전히 증가할 수 있습니다.
예를 들어, 시 또는 카운티에서 재산세를 인상하거나 보험료가 오르더라도 원금(빌린 금액)과 이자는 변하지 않지만 월 모기지 지불액은 계속 증가할 수 있습니다. 그러나 예측 가능한 지불금을 고려한다면 당연히 고정 이자율 모기지가 변동 이자율 모기지보다 안전합니다.
변동 이자 모기지란?
일반적으로 ARM 이라고 불리며 Adjustable Rate Mortgage의 약자입니다. 일정기간 후 시장 금리에 따라서 적용 이자율이 변경 되는 모기지 상품입니다.
대체적으로 ARM은 일정 기간 동안 고정 금리로 시작하여 시장 상황에 따라 금리가 오르거나 내릴 수 있는 단계로 이어집니다.
모기지를 구입하는 동안 일반적으로 ARM이 5/6ARM, 7/6ARM 또는 10/6ARM과 같이 분수와 유사하게 표현되는 것을 볼 수 있습니다. 이 숫자의 의미는 다음과 같습니다.
여기서 처음 숫자는 고정으로 유지되는 기간, 뒤의 숫자는 고정이 끝난 후 매 몇 개월마다 변동이 적용되는지에 대한 고시입니다.
예를 들면 5/1 ARM 은 5년간은 고정 그 이후 1년에 한번 시장 금리 기준 변동이 적용된다는 의미입니다.
7/6 ARM 은 7년간은 고정 그 이후 매 6개월 마다 시장 금리 기준 변동이 적용된다는 의미입니다.
ARM의 광고를 보면 이자율은 종종 고정 이자율 모기지 이자율보다 낮기 때문에 매력적일 수 있습니다. 그러나 조정 가능한 모기지론도 약간의 도박이 될 수 있음을 기억하십시오.
고정 기간이 끝난 후 시장 상황에 따라 모기지 금리가 오르면 상환액도 늘어날 수 있기 때문입니다.
긍정적인 측면은 금리가 하락하면 재융자를 하지 않고도 낮은 금리의 혜택을 누릴 수 있다는 것입니다.
ARM 를 선택할 경우 시장 금리 변동으로 인해 불안할 수도 있지만 소비자를 보호하는 좋은 소식이 있습니다.
ARM에는 금리 상한선이 정해지고 그 한도 내에서만 금리를 높이거나 낮출 수 있습니다. 그리고 모기지 상환 총 기간 동안의 올릴 수 있는 이자율 한도와 함께 첫 번째 요율 변경 및 향후 변경에 대한 한도를 론 서류를 통해서 확인 가능합니다.
고정 이자율 모기지와 마찬가지로 원하는 경우 ARM을 더 낮은 고정 이자율 대출로 재융자 할 수 있는 옵션이 있을 수 있습니다. 그러나 귀하가 자격을 갖추게 될 것이라는 보장은 없으므로 귀하의 이자율이 얼마나 높을 수 있는지 생각해 보십시오. 계획이 변경되면 장기적으로 ARM을 감당할 수 있는지도 반드시 점검하는 게 현명합니다.
고정 vs 변동 선택시 고려할 사항
만약에 당신이 집을 구입하거나 재융자를 고려하면서 고정과 변동 중 어느것을 선택할까 고민한다면 아래 몇 가지 사항들을 고려하는 게 좋습니다.
- 해당 주택에서 몇 년간 살지에 대한 계획
만약에 해당 주택에서 일정기간 거주 후 더 큰 집으로 이사하거나 다른 지역으로 이동이 예상된다면 ARM 을 선택하는 것이 현명할 수 있습니다.
5 – 7년간 낮은 이자비용을 부담하고 계획하는 더 큰 집을 위해서 더 많은 저축을 할 수 있기 때문입니다. 그리고 일정기간후 발생할 수 도 있는 이자 변동에 노출되지 않기 때문입니다.
아이가 어려서 지금은 적은 집을 구입하지만 앞으로 5 년 후 더 큰 집으로 이사할 계획이라면 고려할 만한 옵션입니다. - 변동성의 위험에 대한 고려
일정기간이 지나면 시장 금리에 따라서 과외의 지출이 생길 위험이 있는데 본인이 예측 불가능한 위험에 노출되는 것을 싫어한다면 현재의 적은 월 페이먼트를 고려해서 굳이 ARM 을 선택하지 않는 것이 좋습니다. - 시장이자가 급등시 감당할 수 있는지 여부
ARM 월페이먼트는 상당히 다양하며 시장 상황이 변화함에 따라 해마다 크게 바뀔 수 있습니다.
2/6 한도가 있는 150,000달러의 1년 변동 금리 모기지에서 5.75% ARM이 Cap 안에서 11.75%로 상승할 수도 있으며 그럴시 월페이먼트도 급증할 수 있습니다. 사실 전문가 입장에서 아주 자신 있는 계획과 감당할 수 있는 재정능력이 없다면 고정이자가 안전하가고 판단합니다.
요약하자면 다음과 같습니다.
주택구입 자금을 조달하는 모기지론에는 크게 변동금리 모기지론과 고정금리 모기지론 두 가지 방법이 있습니다.
ARM은 일반적으로 초기 월페이먼트가 더 낮지만 초기 고정 기간 이후에는 그 금액이 증가할 수 있습니다. 따라서 몇 년 후 대출을 옮기거나 재융자하려는 사람들에게 이상적입니다.
고정 모기지 대출은 일반적으로 초기 비용이 더 비싸지만 정해진 월페이먼트가 변경되지 않는다는 점에서 재정 계획시 확실히 더 예측 가능합니다.
당신이 해당 주택에서 장기간 머물 계획이거나 월 페이먼트의 안정성과 예측 가능성에 주안을 둔 고정 이자 모기지가 현명합니다
그러나 론금액이 크고 대락 졸업후 전문직 종사를 시작해서 행후 수입증가가 확실한 경우라면 렌더의 DTI(Debt to Income) ratio 조건 충족을 위해서 ARM product 활용이 유일한 수단이 될 수도 있습니다. 그렇게 융자 승인을 받고 본인의 주택을 소유함으로써 본인의 Equity를 축적해 가는게 장기적으로 더 현명한 방법이 될 수 있습니다.
결론적으로 다양한 옵션에 대한 충분한 검토를 통해서 본인에게 가장 적합한 플랜을 찾는게 중요합니다.
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Kevin Oh
Sr. Loan Officer, MLO NMLS# 1985037
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