부동산 소유에 있어 명의 방식의 중요함과 그에 따른 소유권의 결과의 차이
부동산을 사게 될 때 그 명의를 어떠한 방식으로 올릴지에 대한 고민은 매우 중요한 부분이다.
가령 부부일 경우에 남편과 아내가 함께 명의에 올라갈 때 조인트 테넌시로 할 지, 아니면 커뮤니티 프라퍼티를 할 지 한 사람이 사망할 경우 나머지 사람에게 자동으로 소유권이 가게 되는 점에서는 결과가 같다. 하지만 조인트 테넌시로 했을 때 소유권은 둘이 각자 50:50, 즉 절반씩만 갖고 있는 걸로 보기 때문에 혹 한 명이 본인의 소유권인 50 프로를 다른 이에게 팔거나 양도할 수 있다. 그러므로 관계에 문제가 생겼을 경우 한 배우자가 자기 지분을 팔아도 어찌할 수 없게 되는 것. 허나 커뮤니티 프라퍼티는 법적 부부에게만 주어지는 옵션으로 이것은 부부를 하나의 개체로 보는 시점이라 하겠다. 그래서 둘은 한 몸이나 마찬가지이고 공동으로 100프로를 소유하기 때문에 한 배우자가 어찌할 수 없고 둘의 동의가 있어야만 판매나 양도가 가능해진다. 그러다보니 부부 사이에 다툼이 생겨서 한 명은 팔겠다고 하지만 다른 한 명이 그것에 동의하지 않으면 법정에서 판매에 대한 허락과 또한 처분한 자금의 처리를 어찌할 지 상세하게 판결이 있어야만 진행 할 수 있다.
그렇다면 만약 부모와 자식이 함께 명의를 할 경우는 어찌될까. 조인트 테넌시 (이후 JT로 칭함)나 테넌스 인 커먼(TIC) 옵션이 가능하다. 자식이 하나일 경우 아빠와 자녀 한 명이 50:50으로 조인트 테넌시로 갈 수도 있고 아니면 아빠와 엄마 그리고 자녀 그렇게 3명이 1/3씩을 소유하는 JT로 가능하다. JT는 2명이상이 동등한 지분으로 소유하는 것만이 가능한 방식이다. 만약 지분을 동등하게 하고 싶지 않은 경우는 TIC로 해야 하는데 얼마든지 원하는 방식으로 지분을 나눌 수 있다. 예를 들어 부모가 80프로, 아들 10프로, 딸 10프로 그런 식으로 말이다.
두 방식 모두 자신의 소유 지분을 언제고 처분하는 것이 가능하고 만약 아빠와 아들이 50프로씩 JT로 있다가 아들이 사업을 하는데 돈이 필요해서 본인 소유 50프로를 팔면 아빠는 그것을 막을 수 없고 그리해서 다른 이에게 50프로 지분이 넘어가면 더 이상 JT가 아닌 TIC로 변경되게 된다. 또 한 가지 큰 차이점은 JT일 경우는 앞서 말했듯이 소유주 중 한 명이 사망 시 남은 소유주들에게 그 지분이 넘어가게 된다. 그리하여 아빠, 엄마, 그리고 딸이 각각 1/3씩을 소유하고 있었다가 아빠가 사망하면 엄마와 딸이 50프로씩의 소유로 지분이 변경되는 것이다. 그러므로 나의 지분을 남은 생존자들이 가져가는 걸 원치 않는 경우라면 TIC의 형식을 택해서 본인 사망 시 지분을 넘겨받는 사람은 내가 유언장에 명시해 놓은 이가 할 수 있게 해야 한다.
다소 복잡하지만 결과가 엄청난 차이를 몰고 올 수 있는 명의와 소유권, 한 번 사인해서 공증하고 등기가 되버리면 내 맘대로 어찌하기가 힘들어지므로 본인에게 맞는 형식을 고민해보시고 선택하는 것이 좋겠다.
윤 킴 – 브로커/대표
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