Chang Jin Oh ( 오창진 )
NEXA Mortgage, Sr. Loan Officer
T. (818) 287-0207
모기지 이자율에 대한 이해
대부분의 바이어는 주택을 구입하면서 일정부분 다운페이를 하고 나머지 부족분은 은행에서 융자를 받게 됩니다. 모기지는 대부분 30년 혹은 15년 고정으로 받게 되는데 여기서 해당 상환기간 동안 분납하는 것을 Amortization이라고 합니다. 주택 융자시 융자를 받기 위한 여러 가지 비용들이 발생하는데 여기서 가장 큰 비용은 이자 비용입니다. 30년간 매달 지불하는 이자 총 금액을 합하면 적지 않은 금액입니다. 따라서 모기지 이자율 추이는 주택시장의 흐름과 주택가격에 적지 않은 양항을 행사합니다. 최근 Fed 가 테이퍼링을 시작하고 금년 내에 수차에 걸친 금리 인상을 시사하면서 모기지 이자가 급격히 상승하고 있습니다.
모든 모기지 이자율의 출발점은 모기지 담보부 증권(MBS)이라고 하는 월스트리트 상품의 가격에 연동됩니다. 모기지 담보부 증권은 월요일부터 금요일까지 오전 8시부터 오후 4시(동부 표준시)까지 거래되는 채권입니다. 채권 가격이 변하면 모기지 금리도 변하고 마치 주식 가격을 예측할 수 없듯이 채권 가격은 예측할 수 없습니다. 그러나 모기지 채권은 미국 달러로 표시되므로 두 가지 기본 규칙이 있습니다.
- 미국 달러가 강할 땐 모기지 이자율이 하락
- 미국 달러가 약세면 모기지 금리는 인상
낮은 인플레이션과 정치적 안정 기간 동안 미국 달러는 강세를 보이는 경향이 있습니다. 이런 기간에는 미국 모기지론에 유리합니다. 반면에 경제적 불안정은 끔찍합니다. 달러약세가 모기지 금리를 인상시키는 요인으로 작용하기 때문입니다. 그러나 이런 지정학적이고 외부적 요인은 나 스스로가 통제 불가능하기 때문에 각 개인이 주택구입을 고려한다면 모기지 이자와 관련해서 본인의 상황에 초점을 맞추는 게 바람직합니다.
모기지 대출 기관은 신용 점수가 740점 이상인 주택 구매자에게 최고의 모기지 이자율을 예약합니다. 그런 다음 신용 점수가 20포인트 떨어질 때마다 모기지 이자율이 높아집니다.
모기지 이자율은 다음의 영향도 받습니다. - 모기지론의 규모
- 대출 기간의 년 수
주택 구매자로서 자신을 위험도가 낮은 구매자로 수치상 증명하면 가장 낮은 이자율을 얻을 수 있습니다. 따라서 향후 1년 이내 주택 구입을 계획한다면 본인의 신용 점수 그리고 일정 금액 이상의 다운페이 준비 그리고 소득 증명에 필요한 여러가지 서류들을 잘 챙기는 게 필요합니다.
그리고 실제로 주택구매를 위해서 모기지 신청을 하고 론을 시작하면 모기지 이자의 변동이 어떻게 일어나고 언제 Rate를 Lock 하는 가가 중요합니다.
월 스트리트에서 사고 파는 유가 증권인 모기지 담보부채권의 가격이 모기지 금리를 결정하게 됩니다. 따라서 모기지 이자율은 모기지 담보부 채권 시장이 열릴 때마다 변경될 수 있습니다. 그리고 환율 변동에 따라서도 모기지 담보부 채권 가격은 변동됩니다.
지난 몇 년 동안 모기지 이자율이 어느 때는 하루에 5번이나 바뀌었고 이걸 매번 확인하기는 쉽지가 않습니다. 대부분의 모기지 은행은 오전과 오후에 각 상품별 모기지 이자율 표를 공지합니다.
일단 모기지 신청을 하고 론의 진행이 시작되면 그날의 시장 시세에 따른 모기지 이자로 손님에게 공지가 되지만 그건 고정되지 않은 변동적인 시장 이자입니다. 해당 론 오피서가 론 신청서를 마무리하고 기본비용에 대한 예상 견적을 공지한 후 손님의 동의를 얻어서 이자율을 Lock 하게 됩니다.
이 이자율 Lock은 기간이 길수록 추가적인 비용이 발생하고 대부분 30일 혹은 45일 경우에 따라서는 60일 Lock을 하게 됩니다. 그리고 해당기간 안에 Closing 이 안되어서 연장하거나 Relock을 하게 되면 추가적인 비용이 발생하게 됩니다.
모기지 이자율은 매일 변경되고 해당일이 넘어가면 모기지 이자율에 대한 공개 제안은 만료됩니다. 대출 기관은 증권 중개인이 어제의 주가를 소급 적용하지 않는 것처럼 어제의 금리를 소급 제공하지 않습니다. 따라서 마음에 드는 모기지 이자율 제안을 받았다면 해당 론 오피서에게 요청해서 Lock 을 할 필요가 있습니다. 요즈음처럼 매일 급격한 이자율 변동이 있는 경우에는 언제 Rate Lock 을 하느냐가 매우 중요합니다. 가능한 한 전문가와 상의하셔서 적정 시점에서 이자율 잠금을 하시고 본인에게 적합한 모기지 상품을 선택하는 게 현명합니다. (문의) Chang Jin Oh, T. 818-287-0207
Sr. Loan Officer, NEXA Mortgage, NMLS# 1985037