올해 새롭게 생긴 부동산 규정 중에 55세 이상된 시니어 주택소유주에 가장 직접적으로 영향을 미치는 프로포지션 19 에 관하여 한번 자세하게 알아보자.
이 규정은 올해 2021년 4월 1일부터 시행이 된 법규인데, 이번 Prop 19 규정은 기존에 있던 Proposition(Prop) 60/90 와 Prop 58/193을 대신하여 만들어 졌으며, 이로 인해 기존에 있던 Proposition(Prop) 60/ 90 와 Prop 58/193 은 없어지게 되었다. 우선 Prop 60/ 90부터 알기 쉽게 설명을 드리고자 한다.
Prop 60/90은 중에 시니어 주택소유주들의 편의를 위해 1986년과 1988년에 캘리포니아 주민투표를 거쳐 만들어진 규정인데, 주요 내용은 55세 이상이 된 주택 소유주를 위한 주택보유세금, 즉 Property Tax에 관한 경감조치에 관한 규정으로서, 현재 살고 있는 주택의 세금을 부과하는 기준을 새로 집을 사서 옮겨가는 주택의 세금부과 기준으로 대신하여 바꾸어 주는 내용을 가지고 있다.
“It allows the persons aged are 55 and over, under certain conditions, to transfer a property’s factored base year value from an existing residence to a replacement resident.”
풀어드리면, 55세 이상된 주택 소유주가 현재 살고 있는 집들은, 대부분 거주한 지가 상당히 오래된 경우, 현재의 집시세가 높게 감정되더라도 오래 전에 낮은 가격에 구입한 주택인 경우가 많아서, 주택의 세금은 현재의 주택 감정가격보다 무척이나 낮은 주택세금 부과기준을 적용하여 상당히 적은 금액으로 세금을 내고 있다. 그런데, 이 집을 팔고 다른 주택을 살 경우에, 비록 같은 크기라 하더라도 새로 사는 주택은 가격이 높아서 집을 산 후에는 그 높은 가격으로 주택 세금을 내어야 하니, 크기는 별 차이 없는데, 주택이 바뀌는 바람에 예전에 내던 저렴한 주택세금을 이제부터는 높은 주택세금으로 더 많이 내어야 하고, 이건 암만 생각해도 억울하다. 그래서 이 문제를 해결해 주는 규정이 바로 이 프로포지션 60이다.
예를 들어 보면, 현재 나의 나이가 55세가 넘었고, 지금 살고 있는 집을 15년 전에 40만불에 샀는데, 지금은 가격이 80만불 정도 넘어간다고 한다. 근데, 이렇게 오래 살다 보니 다른 곳으로 이사하고도 싶고, 좀 더 새집으로 바꾸어 살고도 싶은 마음도 들고, 가격도 많이 올랐으니 80만불에 집을 팔고, 그 자금으로 70만불 정도 집을 사고, 차액 10만불을 남겨서, 부부 같이 한국도 다녀오고 유럽도 여행하고 싶기도 하다. 근데 이렇게 집을 갈아타려고 하니, 주택세금이 제일 먼저 문제가 된다. 현재 살고 있는 주택이 80만불 정도 감정가가 나가지만, 주택세금은 남가주 세법 Proposition 13 에 의해서 매년 2% 이상 올라가지 않았으니, 15년이 지난 지금, 감정가가 80만불임에도 불구하고 매년 내는 세금이 $6,000이 넘지 않는 정도이다. 그러나 만약에 새로 구입하는 주택이 70만불이면, 그때부터 70만불에 대해 주택세금이 매겨져서 매년 $9,000 정도를 내야 하는 억울한 경우가 발생하게 된다. 이런 억울한 경우를 고려해서 만든 주 세법이 Proposition 60가 되겠다.
즉, 부부중의 한 사람 만이라도 55세가 넘어서, 옛날 주택을 팔고 새 주택을 구입할 경우에, 예전 주택에 매기던 주택세금 방식을 새집에다 원용해서 세금을 깎아주겠다 하는 내용인 것이다. 단, 현재 살고 있는 주택을 팔고 다른 주택을 현재의 팔았던 가격보다 같거나 낮은 가격으로 살 경우에, 현재 주택의 세금기준을 새로 산 주택에 원용하여, 주택세금을 낮게 낼 수 있게 허락해 주는 규정이어서, 현재 주택을 80만불에 팔았는데, 80만불이 넘는 주택을 사는 경우에는 혜택을 보지 못한다. 본 혜택은 반드시 새 주택을 사고 3년 이내에 근거서류와 신청서를 해당 카운티에 제출하여 승인을 받도록 하여야 한다. 이러한 세금기준원용을 허락해 준 카운티(County)내에서 주택을 사고 파는 경우에 해당되는 것이 Proposition 60이고, 다른 카운티 간에 서로 인정해주는 법규가 Proposition 90이다. 이 법규를 서로 인정해 주는 카운티로는 Alameda, Orange, San Mateo, Ventura, Los Angeles, San Diego 및 Santa Clara 카운티가 있다.
우선 Proposition 60에 해당되는 조건이 몇 가지 있다. 첫째, 신청자가 신청일 당시에 55세 이상이 되어야 한다. 남편이 55세이고 아내가 53세인 경우에는 어떻게 되나? 신청자만 55세 이상이 되면 된다. 부부가 같이 이름이 들어가더라도 부부 한사람이 55세 이상이면 그 사람이 신청하면 된다. 둘째, 해당 주택이 현재 살고 있는 주택이어야 한다. 렌트를 주거나 렌트는 주지는 않지만 가끔 왔다 갔다 하는 세컨드하우스일 경우에는 해당이 되지 않는다. 셋째, 새로 구입하는 주택의 가치가 같거나 작아야 한다(Equal or Lesser Value). 즉, 주택을 사고 팔 그 당시에 새로 사는 주택이 현재 살고 있는 주택보다 그 가치가 같거나 작아야 한다. 팔고 사는 주택의 가격이 아니다. 그 시장가격, 그 가치를 말함이기 땜에 카운티의 Assessor가 적정하다고 인정하여야 한다. 왜냐 하면, 이 법규를 이용하여, 셀러와 담합하여 가치가 훨씬 높은 집을 낮은 가격에 거래하여 그 매매계약서를 제출하여 세금을 낮추려고 하는 경우를 없애기 위해서이다. 넷째, 적절한 사이즈의 구역이 되어야 한다. 예를 들어 9천sf 대지에 2천sf 주택을 80만불에 팔고, 외곽 시골지역에 20에이커의 2천sf주택을 80만불에 샀다면, 그건 문제가 될 소지가 분명 있다. 20에이커의 큰 지역이라도 간혹 Residential Area로 들어가는 경우이겠지만, 그 전체의 20에이커가 모두 주거지역으로 사용된다고 해석하기는 무리가 많이 따른다. 즉 주정부에서 인정을 해 줄 가능성이 별로 없다. 다섯째, 현재의 집을 팔고 다시 새 집을 살 때까지 걸리는 시간은 모두 2년 이내에 마무리 되어야 한다. 에스크로가 끝나는 시점이 모두 2년 이내에 들어와야 하고, 새 콘도나 아파트 등이 건축시점에 계약이 체결되어 있더라도 에스크로가 끝이 나고 입주하는 시점이 2년을 지나면 해당사항이 없어지게 된다. 근데, 올해 4월1일부터 새로 만들어진 Prop 19의 내용은, 그 이전에는 Equal or Lesser Value 라고 하여, 새로 사는 집의 가격이 직전에 팔았던 집의 가격보다 같거나 낮아야 한다는 규정을 없애고, 새로 사는 집이 어떠한 가격 Any Value이어도 상관이 없게 되었고, Prop 90의 경우에는 이를 인정해주는 카운티끼리만 세금혜택을 주었으나, 이번에는 전 캘리포니아 전역 모든 카운티에서 집을 사고 팔 때 이 세금혜택을 주게 되었다. 그리고 Pros 60/90은 개인 평생에 걸쳐 1회만 허용이 되었는데, 이 또한 개개인 평생 최대 3번까지 집을 팔고 사면서 기존에 가지고 있던 저렴한 주택세금의 기준이 새로 사는 집의 높은 세금기준을 대신하여 바꿀 수 있게 되면서 시니어 주택 소유주들에게 보다 큰 세금혜택을 입게 하였다. 다음 달 11월호 칼럼에서는 자세한 예를 들어 보다 정확하게 어떤 세금 혜택이 오는지 한번 살펴보도록 하자.
발렌시아 Regency KJ Realty 대표 제이슨성
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