역대 최저의 이자율이 계속되고 있는 가운데 부동산은 오히려 펜데믹 수혜를 보고 있다. 10월 중순을 지나면서 코로나가 다시 재유행을 하고 있고, 또 할리데이 시즌과 겹치면서 올여름 뜨거웠던 부동산 열기가 다소 주춤해지는 듯 하지만 여전히 적은 매물과 낮은 이자율로 외곽쪽으로는 단독주택들은 잘 팔리고 있는 상태다.
오히려 엘에이 도심에 위치한 콘도들이 10월말을 기점으로 현재 저조한 움직임을 보이고 있다. 이 또한 단기적인 현상으로 아마도 내년 초가 되면 다시 활발해질 것으로 기대한다.
집을 보여드리면서 바이어들이 느끼는 부분은 집값이 확 올랐다는 점. 이렇게 올랐는데 사도 되는지 샀다가 괜히 집값이 내리면 어쩌냐고 우려하시는 부분도 크다. 그래서 오늘은 모기지 이자율의 변동에 따른 상황들을 좀 비교해보고자 한다.
먼저 집값이 $64만이고 거기에 20프로인 $12만8천불을 다운하고 $51만2천을 융자를 한다고 하자. 여기서 11월 중순 현재 이자율을 기준으로 30년 컨포밍 융자로 2.625프로의 이자를 받았다고 할 경우 한 달 모기지 페이먼트는 $2,056.45 가 된다.
30년간 원금이 차지하는 비율은 69프로, 이자가 차지하는 비율은 무려 31프로이고 이자의 액수만 계산하면 약 $22만8천불 정도의 이자를 30년간 내게 된다.
그러면 같은 가격의 집을 1프로가 높은 3.625프로를 받게 된다고 하면 어떻게 될까.
한 달 페이먼트는 $2,334.98 이 되고 같은 집에 매달 $278.53씩을 더 내야 하는 상황이 된다. 그리고 30년의 상환기간동안 원금이 차지하는 비율은 불과 61프로, 이자가 차지하는 비율은 39프로로 그 차이는 엄청나다. 액수로 비교해보면 30년간 납부하는 이자액은 약 $32만 8천6백불 정도가 되서 한마디로 $60만 중반대의 집을 구매시, 모기지 이자 1프로의 차이로 약 10만불의 이자를 30년간 더 내야하는 결과가 된다. 여기서 집 가격이 더 올라가서 융자액이 더 오른다면 두 말할 필요도 없이 그 액수의 차이는 더욱 격차가 커질 것이다.
반대로 같은 이자로 $10만이 더 비싼 집을 구매했다고 가정하자. $74만의 가격에 20프로를 다운할 시 융자액은 $59만, 원래는 51만400불까지가 컨포밍 융자액의 한도이므로 점보 융자가 되므로 이자가 약간 높아져야 겠지만 편의상 같은 이자로 2.625프로를 받는다 치자.
한 달 모기지 페이먼트는 약 $2,369.74로 아까 말한 10만이 싼 $64만 짜리 집을 1프로 높은 이자에 구입하는 것과 페이먼트는 거의 비슷해진다. 하지만 원금과 이자의 비율은 여전히 원금이 69프로. 이자가 31프로 수준을 유지하며 30년간 내게 되는 총 이자액은 약 $26만3천으로 가격 $10만이 더 싼 집을 1프로가 더 높은 이자를 낼 때 오히려 납부하는 이자는 약 $6만5천6백불이 더 많아지는 것이다.
집값이 많이 올라도 집을 살만한 이유가 충분히 설명이 된다. 물론 $10만이 더 비싼 집을 살 경우에 재산세는 집값의 1프로인 1년에 약 천불 정도를 더 낼 수 있겠으나 그 역시 30년을 더 낸다 해도 약 $3만불이라고 본다면 결과적으로는 이자가 1프로가 더 낮아지는 것이 좀 더 혜택이 있다.
만일 이 글을 읽고 계시는 독자께서 내년이면 집값이 떨어지지 않겠나 하고 기다리신다면 이 글이 조금은 도움이 되셨으면 하는 바램이다. 현재 전망하기로는 내년에는 이자가 약 0.375-0.5 정도는 오를 것으로 보는 추세다. 백신이 개발 되서 팬데믹이 종료되고 정권이 바뀌고 만약 경기가 확실한 부양세로 돌아선다고 가정하면 그 이상이 될 가능성도 있겠다.
윤 킴-브로커/대표 Direct: 661.675.6000
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