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인플레이션과 부동산 – 이상규 ( 뉴스타 부동산 명예 부회장 )

팬데믹 시대에 부동산이 어디로 튈지 모르는 탁구공 같다. 매일 나오는 뉴스와 경제 이벤트들로 여러 가지 전망과 예상이 난무하다.
올 가을이 그동안 활황이었던 부동산 시장의 변곡점이 될까?
올 겨울을 시작으로 내년부터 시장이 하향 곡선을 그릴까하는 문의가 쇄도하고 있다.
작년 초 팬데믹이 왔을 때에 전망과 예상이 보기 좋게 빗나갔기에 내년 시장을 논하는 것이 부담스럽기도 하다. 워낙 휘발유와 같이 변동성 높은 시장 상황이라서 전망하기가 어렵지만 현재 돌아가는 경제 지표나 지향점을 잘 살펴보면 내년 시장을 조금 엿볼 수 있을 것 같다.
요즘 가장 경제 뉴스에 오르내리는 기사가 인플레이션에 대한 동향이다. 8월 들어 발표된 소비자 물가 지수와 도매 물가 지수가 예상했던 것처럼 거의 13년 만에 최고로 올랐다.
소비자 물가 지수는 지난달 대비 0.5% 올라 5.4%를 기록했다. 생산자 물가 지수는 7월에 1% 올라 무려 7.8%까지 기록했다.
팬데믹 임에도 소비자 수요는 줄지 않았지만 전 세계 공급 생산이 턱없이 부족하고 물류 대란으로 인해서 생산자 물가 지수는 하늘 높은 줄 모르고 올라가고 있다.
인플레이션은 모기지 이자율에 영향을 주는 모기지 공채에 직접 영향을 주기 때문에 인플레이션 변동에 따라 모기지 이자율이 오르고 내린다.
인플레이션이 올라가면 모기지 공채가 내려가고 이와 연동하여 모기지 이자율은 올라간다. 그러므로 인플레이션이 고공 행진을 계속하면 모기지 이자율이 올라갈 가능성이 많다.
내년에 모기지 이자율이 올라갈 것이라는 예상은 현재 인플레이션 추이를 잘 살펴보면 어느 정도 예상 가능한 것이다. 하지만 하반기와 연말에는 폭주했던 인플레이션 상승폭이 떨어질 것이라 전문가들은 예상하고 있다.
인플레이션이 또한 렌트 시장에도 직접 영향을 주고 있다. 아시다시피 몇 년 전부터 캘리포니아 주에서 렌트비 인상 1년 상한선을 5% + 인플레이션(CPI)로 묶어 놓았다. 만약 인플레이션이 계속 올라가면 랜드로드 입장에서 상한선까지 렌트비를 인상할 여지가 생겨 렌트비가 더욱 올라갈 것으로 예상된다. 이미 많이 오른 렌트비가 내년에도 계속 인상될 것이라는 예상은 상당히 근거가 있다.
경기 부양을 위해 많은 돈을 풀었지만 내년 말이나 2023년에는 이자율을 올리는 테이퍼링을 할 것으로 예상된다.
다음 주에 있을 연방 공개 시장 위원회에서 상당히 많은 위원들이 테이퍼링을 선호하기 때문에 기준 금리 인상은 이제 어느 정도 결정될 것으로 보인다. 그럴 경우 인플레이션이 다소 완화되는 효과가 있을 것으로 사료된다.
모든 전문가들이 인플레이션과 낮은 이자율, 높은 수요로 인해 내년 상반기 까지는 주택 가격이 인상할 것이라는 일치된 견해를 갖고 있다. 그래서 부동산 가격 추이 변곡점은 올 가을이 아니라 내년 하반기로 연기될 것으로 예상된다. 특히 실업 신청 건수가 급격히 줄고 고용 시장이 아직 탄탄하여 예비 바이어들이 계속 있어서 수요가 지속되기 때문에 급격한 부동산 가격 하락은 없을 것으로 사료된다.
최근 뉴욕 연방 공개 시장위원회가 발표한 설문조사에 의하면 내년에도 주택 가격이 6% 오른다고 한다.
인플레이션도 현재와 같은 수준으로 유지된다고 하니 렌트 가격과 주택 가격 인상은 내년 한해에도 계속될 것으로 전망한다.

뉴스타 부동산 명예 부회장 이상규 (연락처 818-439-8949)