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1031 Exchange 로 양도세 미루기

1031 exchange 는 일반적으로 많이들 들어보신 분들이 많다. 지난 호에서 살펴본 바와 같이 투자물을 팔 때 거기서 나오는 차익에 거의 1/3을 양도세로 내야한다면 그것이 반가운 투자자들은 없을 것이다. “세금은 미룰수록 좋은 것”이라는 말은 결코 틀린 말이 아니다.
A 라는 투자자는 아주 오래전에 사둔 3개의 렌탈 프라퍼티를 캘리포니아의 조그만 타운에 갖고 있었는데 2007년 현재 각각 $40만불 정도의 가치가 있고 렌탈인컴은 각각 월 $1,200을 받고 있으나 낡은 건물이어서 수리비로 유지비용이 많이 들다보니 순수익 렌탈 인컴은 거의 제로에 가까운 상황이었다. 돈을 아끼려고 자잘한 고장들은 직접 수리하느라 본인이 할애하는 시간과 에너지까지 따지면 실체는 마이너스인 셈이었다.
이 3개의 프라퍼티를 각각 $40만불에 팔아서 1/3의 양도세를 내는 대신 1031 exchange 로 미루고 대신 달라스에 있는 거의 새것에 가까운 프라퍼티를 13만 정도의 가격에 9개를 샀는데 각각 렌탈인컴이 $1,200에 달한 것. 총 $10,800의 월 렌탈 수익에서 전문 매니지먼트 회사를 고용해서 9개의 프라퍼티를 운영하게 한 후 받는 넷 렌탈 수익은 월 $6,500 수준. A는 렌탈 프라퍼티를 직접 수리하러 더 이상 다닐 필요 없이 직장에서도 바로 은퇴하고 여유로운 노후를 즐기게 되었다. 만약 1031 exchange를 이용하지 않았더라면 A가 양도세 이후에 살 수 있는 프라퍼티도, 인컴도 2/3으로 줄었을 것이며 예상 렌탈 수익은 월 $4,300으로 큰 차이가 있었을 것이다.
지금 당장 내야할 세금을 합법적으로 미루는 대신 그 자금을 레버리지로 이용하여 더 큰 수익을 얻는 것, 그게 바로 1031 exchange의 매력인 것이다.
그러면 여기서 반드시 주의해서 지켜져야 하는 1031 exchange 룰 들을 살펴보기로 하자.
1. Like-Kind Property
같은 종류끼리의 교환이란 뜻이다. 부동산에서 다른 부동산으로의 교환은 거의 자유롭다. 가령 아파트 건물을 식당 건물로 바꿀 수 있으나 여기서 personal property 는 포함되지 않는다는 점을 주의. 부동산은 미국 내에 있는 것에 한한다. 하나의 건물을 여러 개로 나눠서 분산시킬 수도 있고 여러 개를 팔아서 한 개의 큰 프라퍼티로 바꾸는 것도 물론 가능하다. 하지만 예를 들어 투자한 주식이나 금괴를 부동산으로 바꾸는 것은 허용이 불가하다.
2. Investment or Business Property Only
투자물이나 비즈니스용 토지나 건물에서만 허용이 된다. 아니면 본인이 거주하는 주거지의 경우는 해당이 되지 않는다. 만일의 경우 후일 상황이 바뀌어서 투자물로 산 프라퍼티에 본인이 들어가서 살게 되면? 매물을 구입했을 때의 의도가 투자물이었는데 그럴만한 적절한 이유가 생겨서 들어가 살게 되었다는 것을 증명할 수 있고 지난 5년 중 2년을 살았다면 본인의 거주지로 인정받아 싱글의 경우 25만, 커플은 50만까지 양도수익의 세금부과를 면제받을 수 있다.
3. Equal or Greater Value
팔고 교환하는 대상 매물이 최소 동일한 가치이거나 더 높은 가치일 때 양도세를 100% 미루는 것이 허용된다. 만약 간단히 말해 2백만짜리 매물을 50만불의 모기지 융자액을 끼고 있다면 새로 교환 구입하는 매물 역시 이에 상응하는 조건을 갖추거나 더 높아야 하는 것이다. 만일 새로 구입하는 매물이 150만짜리에 50만불 융자를 안고 산다면 거기에서 제외되는 50만불은 “boot” 라고 하는데 이 50만불의 캐시아웃하는 액수는 양도세에 해당을 받게 된다.
4. Same Taxpayer
세금보고에 있는 이름과 프라퍼티 명의에 올라있는 이름은 동일한 것을 원칙으로 한다. 여기서 예외적인 경우는 단독 멤버 LLC (Limited Liability Corp)이었을 때 LLC명의에서 단독 멤버 개인의 명의로는 교환을 허용한다.
5. 45 Day Identification Window
교환하려는 매물의 에스크로가 종료된 시점부터 45일 이내에 3개까지 교환대상 매물을 지정할 수 있다. 터무니없는 매물의 지정은 주의해야 하며 사실 투자자들에게는 타임라인이 빡빡한 가운데 교환할 매물을 찾는 것이 가장 어려운 부분 중 하나이므로 에스크로 종료 전에 가능한 부지런히 찾아놓도록 하는 것이 바람직하다.
예외적으로 교환하는 매물의 200프로, 즉 두 배의 가치를 넘지 않는 선에서 4개 이상의 매물을 지정하는 것이 허용된다.
6. 180 Day Purchase Window
교환하려는 매물의 에스크로 종료 시점부터 180일 이내에, 아니면 판매한 매물이 보고된 세금보고 기한 (익스텐션 기한 포함)내에 에스크로가 종료되어야 한다.
개인일 경우는 가령 전년 12월 31일에 교환하려는 매물의 에스크로가 종료되었다면 대상 매물의 에스크로 종료가 그로부터 약 6개월 후인 180일 기한인 그 다음해 6월말 정도 안에 마치던가 아니면 익스텐션을 10월 15일까지 하지 않는다면 4월15일까지 마쳐야 한다는 얘기다.
이상 기본적인 1031 exchange 에 관한 룰을 살펴보았다. 더 자세한 디테일과 룰들은 세법전문가와 미리 상의하고 플랜하며 움직이시길 권하며 이러한 것들을 잘 이용하여서 투자 이익을 더 효율적이고 극대화하시길 바란다.

윤 킴 - 브로커/대표
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