경제|부동산 2021년, 올해 집값이 올라갈까 떨어질까 발렌시아 KJ Realty 대표 제이슨 성

2021년, 올해 집값이 올라갈까 떨어질까 발렌시아 KJ Realty 대표 제이슨 성

“This is Crazy!” 발렌시아 지역에서 20년을 같은 분야에서 활동해 온 미국부동산 에이전트의 첫마디가 이랬다.
부동산 시장이 미쳤단다. 내가 봐도 미친 것 같다. 부동산 시장에서 이런 현상이 지난 20여 년 동안 한 번도 없었다.
74만불로 리스팅 가격이 나온 집에 오퍼가 16개가 들어와서 82만불에 에스크로가 종료했다면 아무도 믿을 것 같지 않다. 그것도 가장 정상적이고 점잖다고 라고 말하는 발렌시아 부동산시장에서 일어난 일이다.
바이어는 기가 차서 만날 때마다 어떻게 해석해야 하느냐고 쓴 웃음만 던진다. 아무리 해석하고 분석해도 시장이 미쳤다는 결론밖에 안 나온다.
집값은 전체 경제의 상승 하락에 따라 가격이 오르고 내리는 것이 원칙이고 법칙이다.
주식도 마찬가지로 기업들의 실적이 좋고 경기가 활황이 되면 그 기업들의 주식가격이 올라가는 것이 원칙이고 경기가 불황으로 바뀌어 기업들의 실적이 떨어지면 따라서 주식이 떨어지는 것이 법칙이다. 근데 이 순서를 코로나가 다 바꾸어 버렸다. 일부 업종의 기업들을 제외하고 전 세계의 경기가 아주 위험하다. 근데, 주식가격이 최고가를 호가하고 지수가 연일 최고가를 경신하고 있다.
상점과 길거리에는 사람의 발길이 끊겼는데, 주식시장에만 바글바글 관심이 폭증하고 있다.
주식가격이 폭락할 것이라고 연신 전문가들이 경고를 날리지만 옆집 친구가 주식으로 하루에 몇 천불 몇 만불 벌었다는 소식만 귀에 들어온다. 코로나 땜에 세상이 정신이 없는 건지 내가 정신이 나간 건지 모르겠다.
부동산 시장에 매물이 큰 폭으로 줄어든 지는 벌써 3년째다. 그러던 중에 2019년 말에 코로나사태가 발생하면서 주택시장이 얼어붙고 매물이 여기저기 마구 쏟아져 나와 집값이 바로 하락할 줄 알았다.
경제가 급격하게 하강하니 정부에서 경기를 떠받치고자 이자율을 제로에 가깝게 떨구어 놓았다. 유일하게 할 수 있는 일이 이자율 조정이다. 그랬더니 30년 주택모기지 이자율도 연 2.5% 가까이 사상 최저 수준으로 떨어져 버렸다. 집을 사려고 하는 바이어들에게는 난리가 났다.
집이 있는 집주인에게는 현재 주택에 가지고 있는 대출 이자율을 낮추는 리파이낸싱이 더 없는 기회로 왔다. 모든 집주인들이 리파이낸싱을 했다. 모기지 은행들과 론에이전트들만 대박이 났다. 지금 집을 사지 않으면 큰 손해를 볼 것 같다. 근데, 길거리에 사람 발길이 줄어들 듯 주택매물도 시장에서 급격하게 줄어 들었다. 가뭄에 콩 나듯 매물이 일주일에 하나씩 나왔다. 이삼십 명의 바이어들이 집을 보러 오고 일주일도 되지 않아 오퍼가 10개씩 들어왔다. 감정이 낮아도 상관이 없이 집을 샀다. 이때 집을 사지 않으면 큰 손해를 볼 것 같다. 근데 집의 감정가격에 몇 만불을 더해 주어서 집을 사야 하나 이게 더 큰 고민이다. 경기도 그랬고 주택가격도 그랬듯이 10년 혹은 15년 주기로 싸인 곡선을 그리면서 가격이 올랐고 또 내렸으니 조만간 주택가격도 내려갈 것이라고 매일 밤 기도하면서 잔다.
코로나 백신이 나오면서 2021년 가을 혹은 겨울쯤에는 이 지긋지긋한 코로나사태가 마무리 될 것이라는 희망이 보인다. 그렇지만 지금도 직장을 잃은 수백만명의 실업자들, 주택을 포기하는 사람들이 쏟아질 것 같다.
코로나가 마무리 되어도 코로나 이전의 세상으로 돌아가기 쉽지 않단다. 코로나 땜에 부자들은 돈이 많아 더 많은 돈을 벌었고 빈자들은 돈이 없어 더 가난해 졌다. 항상 그랬다.
2008년 금융사태 때도 많은 은행들이 파산을 했는데 지금 보니 또다시 은행 차리고 더 잘 먹고 더 잘 살고 있다. 악착같이 푼돈 모아 집을 샀던 개미들만 두 집 건너 한 집이 파산하고 말았지만 부자들 관심 밖이다.
2021년 집값은 오를까 내릴까? 몇 년 후까지 길게는 안 보인다. 올해 중에는 꾸준히 계속 집값이 올라갈 것 같다.
워낙 매물이 부족하니 어쩔 수 없다. 이자율이 워낙 낮으니 바이어들은 이자율 올라가기 전에 집을 사려고 계속 뛰어다닐 것이다. 그러나 올해 말쯤에 코로나가 조금이라도 잡히면, 그 동안 풀었던 돈을 다시 끌어들여야 하니 이자율은 반드시 올라간다. 그때에는 집값이 더 이상 오르기 힘들 것이다. 그러면 언제 집값이 떨어지나?
일단 이자율이 어느 정도 상당한 수준으로 오르고 집들이 적정한 수준으로 시장에 나와 있고 난 뒤면 집값이 오르지 않는다. 그 때부터 6개월에서 1년 정도 시기를 지나면서 가격이 떨어진 것이 눈으로 느껴질 것이다.
머리와 발끝까지 기다리면 필패할 가능성이 많다.
안전하게 어깨와 무릎에서 결정하고 실행하는 지혜가 필요할 것 같다. Jason Sung. Cell 661.373.4575 JasonKJrealty@gmail.com