지난주에 손님이 찾으시는 매물을 검색하는 과정에서, HOC contingency 조항을 가지고 있는 매물이 많은 것을 보고 놀라웠다.
말 그대로 Home of Choice, 셀러가 현재의 집을 팔고 이사를 갈 새집을 찾아야만 판매를 마칠 수 있는 조건을 가진 계약이다. 한마디로 예기하면 셀러의 보호 장치라고 할 수 있다.
요즘같이 매물이 부족하고 판매가격이 좋을 때 셀러는 살고 있는 집을 팔고, 집에서 나온 에퀴티와 현재의 좋은 이자율의 혜택을 보면서, 더 넓고, 크고 환경 좋은 지역으로 이사를 하고 싶어 하는 셀러들이 많다. 그러나 매물부족상황은 셀러가 주택을 구입할 때의 상황에도 같으므로, 셀러가 새집을 구입하려는 목적에 차질이 생길 수 있는 현재의 마켓에서 혹시라도 마음에 드는 집을 찾지 못한다면, 진행 중인 에스크로를 캔슬하면서 판매를 중단하는 수단으로 사용하는 것이다.
이렇게 셀러는 조건부 판매였으므로 판매를 중단하면 되지만, 그 매물을 구입하려고 많은 오퍼의 경쟁을 뚫고, 오버 프라이스까지 제시하면서 간신히 오퍼가 채택된 행복감으로 에스크로에 디파짓을 하고 인스펙션을 하고, 론을 진행하면서 적당히 비용도 지불했고, 시간과 노력도 애썼던 바이어쪽에서는 셀러의 계약파기는 어처구니없는 실망감을 가져 올수도 있다. 또 이사를 가기위해 노티스를 주었다거나, 서둘러 가구까지 주문했던 바이어의 입장에서는 경제적인 손실이 클 수도 있다.
이런 조건의 매물은 에이전트가 반드시 미리 설명을 하고, 바이어가 충분히 이해를 한 상태에서 쇼잉을 하고 계약서를 작성해야 한다. 그러나 그런 조건임에도 불구하고, 그 집이 너무나 마음에 들면 바이어 입장에서는 진행을 하지 않을 수 없다. 이때 중요한 점이, 계약을 진행할 때의 장점과 단점, 그로인한 결과의 진행이 충분히 설명되어야 할 것이다. 그리고 바이어의 입장에서 언제까지라는 기간을 한정하는 카운터 오퍼를 제시함으로써 마냥 시간을 보내지는 않는 것이 또한 중요하다.
HOC Contingency의 장점은 셀러에게만 있다고 생각한다. 혹시라도 집을 구입하지 못했을 때 셀러는 그대로 살면서 다른 기회를 볼 수 있는 것이다. 하지만 바이어는 다시 마음에 드는 집을 찾아야 하고, 이럴 때 바이어의 마음속에 남아있는 그 집에 대한 아쉬움은 다른 집을 보는 시야를 많이 가리게 된다. 한마디로 다른 집들이 마음에 들어오지 않게 된다는 것이다. 예전에는 가끔 이런 조건의 매물이 나와도 에스크로가 캔슬되는 예는 거의 없었다.
마켓에 셀러가 이사를 갈만한 매물은 넘치고도 넘쳤었기 때문이었다. 하지만, 매물부족으로 심각한 과열 경쟁이 되어버린 현재의 부동산 마켓에서는 사실 이런 계약조건이 크게 제동이 걸릴 수 있다는 사실을 깨달아야 한다고 생각하고, 계약서를 작성할 때 바이어의 보호 장치를 한 두 가지는 제시하기를 권한다.
셀러도 HOC contingency조건부 판매를 하기도 하지만, 조건부 구입을 하는 바이어의 계약도 가능함을 알고, 집을 살 때의 나의 조건은 어떤 조건을 필요로 하는지도 전문가와 상의하여 진행을 하면, 가까스로 오픈한 에스크로를 끝까지 마칠 수 있을 것이다.