윤 킴 – 브로커/대표
Seeders Investment, Inc.
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멜로루스 택스에 관해 들어보신 독자들도 꽤 많이 계시리라고 본다. 우리말로 굳이 번역해보자면 특별개발세정도로 해석할 수 있겠는데 집을 사려하시는 바이어들이 “멜로가 있습니까?” 하고 물으시는 경우가 다수인데 여기서 멜로는 재산세에 특별개발세가 추가로 붙어있는지를 물으시는 것. 하지만 대부분 바이어들은 멜로가 붙어있다면 무조건 기피하시는데 거기에 대한 정확한 이해를 하시고 나면 멜로가 그리 나쁜 것만은 아니라는 걸 공감하시리라는 취지에서 이번 호에는 멜로루스 택스를 짚어보기로 한다.
Mello-Roos Tax란?
1978년에 California Proposition 13이 통과되면서 캘리포니아의 재산세의 매해인상률은 물가인상률 이상을 넘지 않도록(보통 매해 최고 3%까지 인상가능) 제한을 두게끔 되어졌는데 이는 재산세의 급격한 인상으로 인해 가질 수 있는 주민들의 부담을 막기 위한 보호조치에서 이루어진 것이다. 허나 인상률 자체를 제한하다 보니 다른 부작용이 있었는데 지역개발을 하기위해 예산안을 짜고 통과시켜야 하는데 현재 거두고 있는 재산세만으로는 지역의 장기적인 개발을 하고 시설을 짓는 게 함께 어려워진 것이다. 그래서 1982년 캘리포니아 상원의원인 Henry Mello의원과 하원의원 Mike Roos의원이 공동발의 한 것이 바로 지역 특별개발세를 부과하게끔 하자는 아이디어였던 것. 이 두 의원의 라스트 네임인 Mello와 Roos를 함께 붙여서 “Mello-Roos Tax”라는 애칭이 붙게 된 것이 바로 멜로루스 택스의 근원이다.
Mello-Roos Tax의 법칙
멜로루스 택스에 몇 가지 알아두면 좋을 법칙이 있는데 다음과 같다.
첫째, 멜로루스 택스는 지역의 대규모 개발 시 새로운 인구유입에 따른 필요한 시설들, 즉 상하수도 시설, 도로, 전기공급, 학교, 소방서, 경찰서등 공공기관과 공원 등을 짓기 위한 개발자금을 25-30년 만기의 bond에서 빌려서 짓고 그것을 그 시설의 혜택을 받게 되는 홈 오너들이 나눠서 갚게끔 만드는 게 일반적이다. 따라서 멜로루스 택스는 영원하지 않고 대부분 약 25년 정도가 되어 그 집이 감당할 부분을 다 갚고 나면 없어지게 된다.
둘째, 따라서 일반 재산세가 그 집의 현재가치에 비례하게 부과되는 것과는 달리 멜로루스택스는 보통 집의 싸이즈(보통 집의 싸이즈를 얘기할 때는 거라지가 포함되지 않지만 멜로루스택스가 부과되는 데는 거라지 싸이즈까지 포함한다)에 따라 정해지게 된다.
좀 더 자세히 설명하자면 캘리포니아에서 LA county의 경우 재산세는 그 집의 현가치의 약 1.25%가 기준이며 Ventura County는 1.1%정도로 카운티 중 가장 낮은 편이다. 여기에 지역별로 약간의 special assessment tax들이 추가로 붙게 된다. 그래서 LA County내의 어떤 단지에 멜로루스 택스가 붙어있을 경우 편의상 그 집의 시세에 약 1.8-1.9%정도가 재산세로 부과가 된다고 하겠다.
요즘은 에스크로가 들어가면 그 집의 재산세 내역을 뽑아서 멜로루스 택스만 일 년에 얼마인지 정확하게 알려주므로 편리하다.
내용이 많은 관계로 다음호에서 계속 하겠습니다