경제|부동산 Mortgage Forbearance 종료에 대한 이해 – 오창진 융자 전문 ...

Mortgage Forbearance 종료에 대한 이해 – 오창진 융자 전문 (818)287-0207

Chang Jin Oh ( 오창진 )
NEXA Mortgage, Sr. Loan Officer
T. (818) 287-0207

Covid-19 사태가 발생한 후 정부에서는 CARES Act를 제정하고 모기지 상환 유예 같은 정책을 통해서 일반 주택 소유주들을 보호해주었습니다.
모기지 상환유예는 코로나로 인해서 직간접적으로 경제적 어려움을 당한 주택소유자를 보호하기 위한 정책으로 보통 3개월에서 6개월을 받을 수 있었고, 재정 상태를 회복하기 위한 시간이 더 필요한 경우 연장 요청을 통해서 최장 18개월까지 상환 유예를 받을 수 있었습니다. 이후 백신이 나오고 점차적인 일상 복귀 플랜에 따라 지난 9월말로 기존에 유지 연장되었던 Mortgage Forbearance 신청도 만료되었습니다. 따라서 기존에 이 유예 프로그램을 이용하였던 주택 소유주들은 지불 유예금을 어떻게 상환하는지에 대한 사전 지식을 갖출 필요가 있습니다.
가장 중요한 것은 모기지 서비스 회사가 자동적으로 유예금 상환 방법을 지정할 수가 없기 때문에 유예기간이 끝나면 반드시 해당 모기지 서비스 회사에 연락해서 어떤 형태로 상환을 할 것인지를 결정해야 합니다. 그냥 방치해두면 Forbearance로 유예 받았던 잔액이 일시불로 갚아야하는 연체금으로 남게 되고 일정기간 후 Mortgage delinquent로 간주되어서 원치 않는 상황이 발생할 수도 있습니다.
먼저 알아야 할 중요한 사항은 몇 개월 유예를 받았던 상관없이 유예되었던 금액을 일시불로 지불해야할 의무는 없습니다. 상환하는 방법에는 대략적으로 4가지 방법이 있고 그중 본인이 재정적으로 감당하기에 가장 적합한 방법을 정해서 상환하시면 됩니다. 그리고 반드시 그 선택한 방법에 대해서 해당 모기지 서비스 회사와 협의해서 결정하셔야 합니다. 가능한 상환 방법은 아래 4가지로 요약됩니다.
첫째, 유예된 상환금을 일정기간에 나누어서 지불하는 방법. 예를 들면 월 $3,000 페이먼트를 3개월간 유예 받았었다면, 상환해야할 유예금 잔액이 $9,000 이 됩니다. 본인이 이제부터는 상환금을 1년간 12번에 나누어서 상환 가능하다면 모기지 회사에 연락해서 매달 지불하는 월 페이먼트에 $750을 더해서 1년간 지불하는 Plan을 설정하면 됩니다.

둘째, Forbearance로 밀린 잔액을 일시불로 갚는 방법. 만약에 해당 유예기간이 끝나고 더 이상 연장이나 다른 상환방법 설정이 필요 없이 가능하다면 해당 잔액을 일시불로 지불하고 Forbearance plan을 마무리할 수 있습니다. 재융자를 할 경우 필요할 수도 있으니 해당 Mortgage Service Company에서 Forbearance가 끝나고 밀린 잔액이 없다는 공식적인 Letter를 받아놓는 게 좋습니다.

셋째, Forbearance로 유예되었던 잔액을 Deferment시켜서 팔거나 융자 상환기간이 끝날 때 지불하도록 설정하는 방법. 만약 지불 유예로 밀린 Payment due가 $15,000이고 앞으로 상환 기간이 15년 남아 있다면, 해당 유예 잔액을 Defer시켜서 만료되는 15년 후에 일시불로 상환하거나 중간에 팔아서 갚으면 됩니다. 해당 Deferment Approval Letter도 해당 Mortgage Service Company에서 반드시 받아서 확실하게 해놓는 게 좋습니다.

넷째, 현재 재정적으로 기존의 월 모기지 페이먼트도 지불하기 어려운 상황이면 해당 Mortgage Service Company에 연락해서 Loan Modification 같은 Loss Mitigation Plan을 알아보거나 Hud Counselor를 통해서 도움을 받을 수 있습니다.
중요한 것은 소비자나 주택 소유주를 보호하기 위한 여러 가지 정책과 프로그램들이 있지만 본인이 찾아서 챙기지 않으면 해당 정책의 유익을 누릴 수 없게 되어 있다는 사실입니다.
Mortgage Bank Association data에 의하면 2021년 4월 기준 Forbearance Plan 혜택 가구 수가 220만 가구였고 신청이 종료되는 올 9월에 신규 신청자가 대략 45만 가구가 늘었습니다. 앞으로 몇 달이 지나면 해당 프로그램의 혜택이 끝나고 위에서 언급한 상환 방법 중 하나를 정해서 상환 하셔야 할 분들이 있을 겁니다.
Covid-19 사태가 진정되고 일상생활과 사업이 정상화 돼가는 과정에서 CARES ACT를 통해서 Mortgage Forbearance Plan의 보호를 받을 수 있었지만 일정 기간이 지나면 그 혜택의 일정 대가를 지불하고 정상 페이먼트를 해야 하기 때문에 잘 대처하셔서 불필요한 피해 없이 정상화되기를 바랍니다.
정상적인 방법으로 Forbearance Plan을 잘 마무리하시고 정상적인 페이먼트를 2달하시면 현재의 낮은 이자로 재융자를 하는데도 별 문제가 없습니다. 만약, Forbearance Plan에서 벗어나고 낮은 이자로 재융자 하기를 원할 경우 해당 가이드라인을 잘 알고 대처할 필요가 있습니다.
현재 Forbearance Plan으로 Mortgage Payment를 유예 받고 있지만 이자가 더 오르기 전에 재융자를 원하실 경우 전문가의 도움을 받아서 준비하는 게 필요합니다.
문의) Chang Jin Oh, NEXA Mortgage
Sr. Loan Officer
T. 818-287-0207
www.cohmortgage.com