새로 지은 집의 경우 새 건축법의 조항에 따라 엄격하게 지어졌기 때문에 시나 카운티에 등록된 숫자나 퍼밋에 특별한 문제가 없다. 그러나 오래된 집의 경우는 다르다. 수십 년 동안 몇 번 주인이 바뀌면서 실제 주택의 사양과 시나 카운티 정부에 등록되어 있는 내용과 일치하지 않을 경우가 비일비재하다. 언제 방이 추가가 됐고 변경이 되었는지 확실히 알 수 없고 자료도 없는 경우가 많다. 이럴 경우 잘 추적을 하면 퍼밋이 있는지 없는지 여부를 시청이나 관공서의 도움을 받아서 알아낼 수 있고 없으면 나중에 고치거나 서류를 보완할 수 있는 기회가 있다. 하지만 프라퍼티 라인 즉 대지 경계선에 대한 문제는 좀 더 복잡하다. 법적으로 비화할 수 있기 마련이고 이를 해결하는데도 상당한 비용이 든다. 그래서 주택을 매매할 시 대지 경계선을 미리 확인해두면 큰 재산 피해를 피할 수 있다.
대지 경계선은 주택이 들어 서 있는 땅의 경계선을 말하는데 바로 인접한 옆집과의 분쟁이 가장 많다.
보통 부동산을 구입할 때 건물의 상태를 가장 중요시 여겨서 인스펙션을 고용하여 자세히 인스펙션을 한다. 하지만 대지 경계선의 경우, 그냥 육안으로 담이 서 있는 위치만 확인을 하지 측량사를 고용하여 어디까지가 내 소유인지 정확히 알아보지는 않는다.
이웃끼리 서로 모르고 있다가 나중에 프라퍼티 라인이 잘못되어 있는 것을 우연히 발견하고서는 법적 분쟁으로 가는 경우가 허다하다. 특히 오래된 주택일수록 이런 문제가 많다.
예를 들면, 인스펙션을 할 때, 주택의 옆집과 맞닿은 담을 보았을 때는 아주 반듯하고 일직선이었다. 그런데 타이틀 상에 있는 Plot Plan(또는 Site Plan)의 그림에는 대지 경계선이 톱니바퀴처럼 지그재그로 되어 있었다. 서류상 도면과 실제 대지 경계선이 달랐다. 만약에 두 주택 소유주 중에 한 쪽이 이것을 문제 삼았다면 기존의 담을 다 부셔야 되고 주택의 일부분들을 부셔야 하는 상황이 될수도 있었다. 그런데 다행이도 기존의 담벼락으로 대지 경계선이 있는 것을 양자 간 서로 좋아해서 큰 문제가 없었다. 에스크로 중에 다시 측량을 해서 새로운 대지 경계선을 현재 담과 건물이 들어서 있는 것과 똑같이 맞추어 에스크로 종결할 때 등기를 했다. 즉 대지 경계선에 이상한 점을 발견할 시에는 꼭 Plot Plan을 확인해야 되고 필요시 측량사를 고용하여 실측하길 권한다.
특별히 이지먼트가 있을 경우에는 더욱 유의를 해야 한다. 이지먼트란 내 소유의 대지이지만 나뿐만 아니라 제 삼자도 사용할 수 있는 권리이다. 가령 내 집이 큰길가 있고 내 집 뒤에 또 다른 이웃집이 있는데 그 이웃집이 우리 집의 일부분을 지나야 자기 집으로 들어 갈 수 있는 경우 내 대지의 일부분을 이 뒷집이 사용할 경우 이 부분을 이지먼트라고 한다.
한 5년 전 한 분이 주택을 구입했는데 마침 뒷집도 비어 있었다. 그래서 무심코 뒷집으로 가는 공간의 일부에 무릎까지 올라올 정도로 벽돌을 쌓고 그 위에 화단을 만들었다. 그리고 뒷집의 사람들이 들어 갈 수 있는 충분한 공간의 여유는 두어 출입에 불편함이 없도록 했다. 그런데 몇 달 후 그 뒷집에 새로 주인이 들어 온 후 그 사람이 측량을 하면서 확인한 결과, 새로 만들었던 화단과 건축물이 이지먼트 공간을 침범했다고 연락이 왔다. 나의 대지 경계선 안에 내가 맘대로 화단과 건축물도 못만드냐고 버텼지만 결국 원상복구 해야 했다. 이지먼트에 대한 이해가 없었기 때문에 생긴 문제였다. 오래된 주택을 구입하거나 대지 경계선에 이상한 점이 있다면 에이전트와 꼭 한번 확인을 하는 것이 좋다. 또한 기본적으로 인스펙션을 할 때, 꼭 프라퍼티 라인 마커를 확인해야 한다. 보통 집 앞에 옆집과의 사이 중간에 콘트리트나 돌에 X 표시로 대지 경계를 표시한다. 또는 작은 쇠말뚝이나 벽돌 같은 것으로 표시를 하니 간단히 확인을 할 수 있다. 집 자체에 대한 인스펙션 뿐 아니라 대지 경계선에도 유의를 해서 재산 피해를 당하지 않도록 하는 것이 필요하다.
문의) 이상규 : 818-439-8949
