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Tenants In Common 매물에 대하여

윤 킴 - 브로커/대표
Seeders Investment, Inc.
Direct: 661.675.6000

최근 들어서 엘에이 쪽에도 Tenants In Common (이하 TIC 로 줄여서 칭하기로 하겠다) 소유권 타입의 매물이 점점 더 늘어나고 있음을 본다. 원래는 대형 아파트나 상업용 빌딩을 그룹투자 할 때 더 일반적으로 사용되는 소유권 형태였으나 작은 3-4 유닛을 통째로 팔지 않고 마치 콘도나 타운홈처럼 개인 유닛의 소유 형태로 TIC 로 변경해서 낱개로 파는 것이다.
샌프란시스코에는 콘도 매물의 거의 80프로가 바로 이 TIC 의 형태로 되어있을 만큼 일반적이다. 땅값이 워낙에 비싸서 혼자서 감당하기엔 너무 비싼 가격이다 보니 자연스레 젊은 바이어들이 혼자서도 융자를 받아서 살 수 있게끔 이런 식으로 쪼개서 사고 팔 수 있게 변형을 하게 되고 그리고 거기에서 많은 장점이 있음을 느끼면서 TIC 매물이 이제는 콘도 소유권의 대부분의 형태를 차지하게 된 것이다.
그러면 먼저 TIC의 특징을 알아보자. TIC, 즉 Tenants In Common 이란 두 명 이상의 오너가 한 프라퍼티의 공동 소유권을 갖는 종류의 하나인데 이 때 소유권은 동일한 배분일 수도 또 그렇지 않을 수도 있는 자유로움이 가능하다는 것이 바로 이 TIC 의 첫 번째 장점이다. 가령 A, B 두 바이어가 한 집을 산다고 할 때 소유지분을 50프로씩 동일하게 나누는 것도 가능하지만 99프로와 1 프로로 나누는 것도 가능하므로 원하는 바대로 소유지분을 지정할 수 있다.
두 번째 장점은 판매와 상속이 가능하다는 것이다. 예를 들어 A 가 50프로 B와 C가 각각 25프로씩을 소유한 프라퍼티가 있는데 만약 C가 어떠한 이유로 자신의 지분을 팔고 싶으면 D에게 팔고 나갈 수 있게 되며, B 가 사망을 할 경우는 B의 상속인 E 에게 소유권이 가게끔 지정해 놓을 수 있다. 이렇게 되면 A가 원래대로 50프로, D와 E가 각각 25프로씩을 소유한 새로운 오너가 되는 것이다.
그런데 몇 가지 여기서 유의할 점이 있다.
먼저 TIC의 계약에는 소유지분이 넘어갈 때 다른 나머지 공동 소유주들의 동의를 필요로 하는 조항이 포함되는 것이 일반적이다. 그리하여서 맞지 않는 새로운 소유주가 들어와서 가령 제대로 관리를 하지 않아서 프라퍼티의 밸류가 내려간다거나 아니면 융자액을 갚지 않기 시작해서 은행에 차압을 당하는 그러한 상황에서 나머지 소유주들이 보호받기 위해서 이러한 조항들이 필요하다. 그래서 만약 소유주들 간에 분쟁이 생겨서 한 명이 팔기를 원하는데 다른 소유주들이 반대한다면? 그 때는 다른 소유주들이 소유지분을 사게끔 협상하거나 아니면 법원의 분할 신청을 시도할 수 있지만 이는 비용도 시간도 복잡해진다는 단점이 있다. 이러한 매물을 사려고 하는 경우 계약서를 좀 더 꼼꼼히 리뷰하고 필요하다면 변호사의 자문을 구하는 것도 권하는 바다.
또한 융자를 해주는 은행의 입장에서도 자기들의 담보물의 소유권은 민감한 부분이다. 그러다보니 대부분 TIC 소유권일 때 하나의 그룹 론으로 해서 들어가길 요구하고 소유주가 각각 그리고 또 함께 모든 지분에 책임을 지게끔 한다. 그래서 바로 앞에서 든 예처럼 A, B, C 3명이 융자를 함께 신청을 하고 본인의 지분이 아닌 부분도 공동 책임을 지게끔 하는 것이 일반적이었다. 최근 들어 그룹 론이 아닌 개개의 론으로 적은 다운페이로도 가능한 프로그램을 제공하는 은행도 생기고 있긴 하나 아직은 이러한 소유권의 융자를 해주는 은행도 아직은 한정되어 있다 보니 이자율과 다운페이 페이먼트 액수가 일반 프로그램보다 좀 더 높게 요구될 수 있음을 고려하여 미리 융자 옵션을 알아보는 것이 좋겠다.
반면에 이러한 제한 때문에 TIC 매물은 비슷한 조건을 지닌 유사한 콘도와 비교해서 약 10-20%까지도 가격이 낮게 책정이 되어 마켓에 나오는 편이니 바이어 입장에서는 꼭 나쁘기만 한 것은 아니다. 공동 소유주들끼리 관리에 들어가는 비용과 또는 유틸리티 빌을 나누어 부담하며 기본적인 룰을 정해서 지키게끔 하는 등 이 또한 일반 콘도나 타운홈에서 유지하고 있는 HOA 의 형태를 따른다.
아직까지는 다소 익숙하지 않은 것이 사실이지만 대도시로 갈수록 천정부지로 오르는 집값을 감당하기 힘든 젊은 바이어들을 위해 앞으로 이러한 TIC 소유권이 좀 더 활성화 되리라는 예측을 할 수 있다. 그리고 융자 프로그램도 점점 더 완화되고 일반화 되어 바이어에게 좀 더 자유로운 융자 쇼핑이 가능해진다면 현재 갖고 있는 제한점은 많이 해결될 수 있으리라고 본다. 어쩌면 생각하는 것보다 훨씬 더 일반화되는 속도가 빨라질 수도 있을 것이다. 갈수록 렌트비는 오르고 집을 소유하는 것은 힘들어지는 상황에서 합리적인 형태로 좀 더 진화해간다면 바이어와 셀러 양쪽에 많은 장점이 있을 수 있을 테니까.