지난해 코로나 팬데믹으로 우려했던 주택 하락세와는 반대로, 주택매매 열기는 주택가격의 상승을 초래하였다.
사상 최저를 기록한 모기지 이자율이 바이어들을 대거 주택시장으로 끌어들였고, 귀홈을 하는 자녀들을 위한 공간 혹은 재택근무의 연장으로 인한 홈오피스 등의 여러 가지 필요에 의한 주택구입 욕구와는 달리, 마켓에 나오는 주택매물부족으로 인한 치열한 경쟁은 수개월간 계속되었다.
실제로 한 주택의 경우 30개의 오퍼가 들어오는 경우도 있었고, 리스팅 가격보다 약 3만 불 정도는 기본으로 오버프라이스를 써야만 카운터 오퍼를 받는 경우가 많았다.
론이 없이 사는 풀캐시 오퍼의 좋은 조건도 무시되고, 최고의 가격을 쓴 오퍼에게만 론 컨틴전시를 10일이내로 없애라는 카운터 오퍼가 오기도 하고, 에스크로 기간을 10일이내로 하겠다는 무조건적인 오퍼를 제시하는 바이어도 있었다. 그중 주목할 만한 셀러의 조건은 감정가가 나오지 않아도 바이어가 커버를 하겠다고 받아들이기를 원하는 appraisal contingency removal 조건이였다.
하루가 다르게 치솟는 주택가격을 감정가격이 따르지 못하기 때문에, 그 차액을 바이어의 포켓에서 지불하기를 원하는 내용을 아예 카운터 오퍼에 제시하는 것이다. 그 말은 감정가 때문에 문제가 생길 수 있는 론에 제약을 미리 차단하고 에스크로를 오픈한다는 것이다. 이런 내용들은 모두 셀러스 마켓이기 때문에 가능했고, 이런 조건들을 감수하고도 주택을 구입하겠다는 바이어들의 욕구로 말미암아 주택구매 열기는 더 치열하게 높아지고 있었다. 그런데, 패니메이에 따르면 작년 12월부터 주택 구매심리 지수는 하락하고 있다. 지난해 5월 이후 가장 낮은 수치로 떨어진 것이다.
주택을 구입하지 않으려고 결심한 이유는, 또는 주택구입 시기로 적절하지 않다는 심리가 작용한 이유는 무엇일까?
코로나 팬데믹이 장기화될 기미를 보이면서 집을 내놓은 셀러가 줄어들고, 현저히 낮은 이자율로 구매가 가능하고, 이미 가열된 주택가격의 변동은 없어 보일 듯 한 이 시기에 주택구매 심리가 위축되는 이유는 과연 무엇일까? 필자는 한마디로 바이어들이 지치고 있다는 간단한 표현으로 설명하고자 한다.
지난 몇 달간 주택을 구입하기 위해 많은 시간을 보냈던 몇 분의 바이어들은 상담을 통해 당분간 지켜보겠다는 결심을 하셨다.
주택구입을 위한 최종적 준비까지 다하고 있던 바이어들이 마음을 바꾼 이유는, 몇 번의 오퍼를 썼음에도 불구하고 채택되지 않는 실망감과, 그렇게까지 요구를 다 들어주어야 하는가에 대한 잠재적 회의감이 내린 결정이라고 할 수 있다. 대부분의 바이어들은 론을 받으므로 주택의 구입가격이 한정되어 있다.
월수입과 다운페이금액, 택스와 관리비 등등을 모두 계산하여 한 달에 지불 가능한 금액으로 론의 가부를 랜더가 제한하기 때문이다.
예를 들면 50만불까지의 주택을 구입할 수 있는 바이어가 과열경쟁에 휩쓸려 55만불의 오퍼를 쓸 수가 없는 것이다. 물론 다운페이를 더 할 수 있는 바이어들도 있지만, 그렇지 않은 바이어들은 본인들이 제시할 수 있는 최상의 구매가격을 제시 했음에도 불구하고 과열경쟁 속에서 탈락하게 되며, 그러는 사이에 집값은 한 달 한 달 더 올라가고 있고 나오는 매물조차 부족하니까, 집을 보고 구입할 수 있는 바이어의 최대의 권리마저 뺏긴 듯 한 상실감이 큰 것이다.
오퍼가 채택되지 않았을 때 바이어에게 연락을 해줄 때 필자는 너무 마음이 힘들었다. 딜이 되지 않아서가 아니라 정말 간절히 가족들과 살집을 원함에도 불구하고 해결해 줄 수 없었기 때문이다. 특히 크레딧이 좋지 않아서 높은 이자율까지 감내하고, 시댁식구들의 도움으로 다운페이를 조금 더 구하면서까지 주택구입을 원했던 바이어의 경우에는 너무 안타까웠다.
비단 필자의 바이어들 뿐 만 겪는 현실이 아니라고 생각한다. 물론 그런 가운데 필자의 권유대로 오퍼 금액을 제시하여 채택되었던 바이어들도 있다. 그러나 모든 바이어들의 경제상태가 다 좋지만은 않으므로 웃음보다는 미안함을 갖게 되는 순간이 더 많은 것이다. 이렇게 낮은 수준의 모기지 이자율로 내 집 마련의 꿈이 현실이 되지 못하고 있는 상황이 계속 이어지고 있기 때문에 바이어들은 구입에 대한 잠정적 연기 혹은 포기라는 결정으로 선택을 하고 있다. 이런 이유로 주택구입심리가 떨어지고 있다고 필자는 단언한다.
지금 이순간도 매물은 턱없이 부족하다. 마켓이 나온 매물은 가격도 현저히 오른 상태이다. 리스팅 에이전트로서 일하는 한 면으로는 셀러에게 최고의 가격으로 팔아줄 수 있으니 더없이 좋은 일이지만, 바이어들의 마음이 계속해서 닫혀간다면 부동산 시장에도 또 한 번의 변화가 올 수 있으니 미리 걱정이 앞선다.
전문가로서의 필자는 앞으로 모기지 이자율이 곧 오를 것이라 전망되는 이 시점에서 다시 한 번 바이어들이 주택구입기회를 잃어버리지 않게 되기를 희망한다.
