부동산 소유에 관해 Title이란 말과 Deed란 말을 많이 듣게 된다.
타이틀은 부동산 소유에 대한 방식이고 디드(Deed)는 부동산 소유권 이전을 확인하는 법적 문서를 일컫는다.
주택 구입 후 에스크로 절차 중 가장 중요한 일 중의 하나가 부동산 소유 방식을 결정하는 것이다.
개인의 처한 상황에 따라 소유권 방식을 달리 선택을 한다. 부동산 소유 방식은 차후 사별이나 이혼 등 큰일이 생기거나 소유권에 대한 법적인 문제가 생겼을 때 해결 방안이 서로 다르다. 그리고 소유 방식간의 여러 장단점이 있기에 미리 알아보고 결정하는 것이 좋다.
대체로 다음 다섯 가지 부동산 소유 방식이 있다.
첫째, Joint Tenancy 는 두 사람 이상이 동일한 지분으로 소유하는 형태이다. 만약 한 사람이 유고시 소유 지분이 남아 있는 사람에게 넘어간다.
관계자가 서로 혼인이나 혈연 관련이 없어도 되는 장점이 있으나 한 사람이 저지먼트나 빚이 생기면 다른 소유자들에게도 공동 책임을 갖게 되는 단점이 있다. 그리고 재산권 행사를 하기 위해서는 다른 소유자들로부터 승인을 받아야 하는 단점이 있다.
둘째, Tenant in Common은 두 사람 이상이 소유하는 형태로 지분은 각기 다르게 할 수 있습니다.
심지어 100명 이상이 이 지분에 참여할 수 있다.
소유자가 본인이 원할 때 양도하거나 상속할 수 있는 장점이 있다. 그러나 한사람이 모기지 페이먼트를 내지 못할 경우 다른 사람들이 책임을 져야 하는 단점도 있다.
셋째, Sole Ownership은 한사람이 100% 소유하는 형식이다. 보통 싱글 남자나 여자가 소유하거나 부부 중에 한사람만 소유하는 형식이다.
다만 부부일 경우에는 한 배우자가 Quit Claim을 공증해서 등기를 해야 한다.
부동산 소유권 이전이 용이하다는 장점이 있으나 만약 개인 소유자가 유고일 경우에는 프로베이트 절차가 있는 등 법적으로 복잡해질 수 있다.
넷째, Community Property with right of survivorship은 통상 부부일 경우 취하는 소유 형식이다.
각 50%의 지분을 소유하고 있고 배우자가 사망시 프로베이트 절차 없이 나머지 배우자에게 소유권이 넘어가는 장점이 있다. 특히 생존 배우자는 다른 배우자의 사망시 높아진 부동산 가치를 기준으로 상속받기 때문에 만약 추후 부동산 매매 후 자본 소득이 있다면 절세 효과를 누릴 수가 있다.
다섯째, Living Trust는 재산을 관리하기 위해 피신탁인을 세우는 재산 소유 형태이다. 소유주 즉, 수탁자가 사망이나 무능력자가 되어 재산권 행사를 하지 못할 상황에서도 프로베이트 절차 등을 거칠 필요 없이 거래를 할 수가 있다.
부동산뿐만 아니라 유가증권, 은행계좌 등 다른 개인 재산과 함께 Living Trust로 할 수 있기에 미리 정해진 수탁자가 신탁자 유고시 신탁 내용에 따라 재산권을 행사할 수 있다. 리빙 트러스트에는 Revocable과 Irrevocable 형태가 있다. Revocable은 수혜자나 조건 등을 언제든지 바꿀 수 있지만 소송에 대한 방어와 세금 문제에 관해서는 Irrevocable형태보다 약하다고 할 수 있다.
이외에도 소유권 형태가 법인, 파트너쉽, LLC 등 여러 형태의 회사로 만들 수 있다.
리빙 트러스트, 법인, 파트너쉽 소유 형태는 법적인 이슈와 세금과 깊이 관련되어 있기 마련이다. 그러므로 부동산 소유 방식을 선택하기에 앞서 꼭 법률 또는 세무 전문가와 미리 상담하길 권한다. 문의 이상규 : 818-439-8949