경제|부동산 JUMBO LOAN에 대한 이해 (Chang Oh NEXA Mortgage Sr. Loan...

JUMBO LOAN에 대한 이해 (Chang Oh NEXA Mortgage Sr. Loan Officer – MLO, NMLS #1985037 818-287-0207)

요즈음 부동산 시장은 매물 부족과 낮은 이자율로 인해서 여전히 강한 Seller’s 마켓을 유지하고 있습니다.
얼마 전 동부에 사는 한 동창으로부터 전화가 왔었습니다. 자기 딸이 집을 사려고 Offer를 냈는데 족히 열 명 이상이 달려들어서 원래 가격보다 거의 10만불을 더 주어야 살 수 있는 상황이 되었고 결국 포기하고 말았답니다. 그 친구는 딸이 원하는 집을 사주려던 계획을 접고는 속이 상한 나머지 나에게 하소연을 한참 늘어놓고는 전화를 끊었습니다.
이제 가장 매물이 많이 나오는 봄철이 되었지만 통계자료에 의하면 4월 기준 작년 동기대비 New Listing 이 50% 이상 적은 상태이고 가격은 약 18% 정도나 더 오른 상태입니다.
그렇지 않아도 다른 주에 비해서 주택 가격이 비싼 이곳 캘리포니아가 지난 몇 년간 계속 가격이 올랐으니 일반 주택 중에 그나마 마음에 드는 왠만한 주택은 거의 다 백만불 대를 상회하는 상황이고 50만불대의 콘도나 타운하우스는 나오면 바로 팔려서 마켓 대기기간이 급격히 짧은 상황입니다.
요즈음 중심 고객층은 마켓에 새로 진입하고 있는 Millennial 세대이고 전문직이나 Technology 분야의 고소득자들도 많습니다.
코로나 사태이후 재택근무가 보편화 되고 원격근무(Remote work)에 대한 고용주의 인식이 바뀌면서 주택의 중요성과 주택사이즈 Upgrade 욕구가 한층 높아진 상태입니다. 그런데 전통적인 상품의 융자 한도액만으로는 고급 주택에 대한 Need 를 갖고 마켓에 진입하는 이 Millennial 세대들의 필요를 충족하기가 어렵습니다.
현재의 시장 가격을 기준으로 충분한 수입 증명에 별 문제가 없는 이들 고객층에게는 80만불 이상의 융자가 가능한 Jumbo 상품이 적합한 경우가 많습니다. Jumbo Loan이란 주택 융자 상한선을 캘리포니아 기준으로 2백만불까지 가능하도록 만들어진 상품입니다.
본격적인 주택 매매 시즌을 맞이해서 먼저 이 Jumbo Loan을 누가 활용하면 좋은지 그리고 바이어는 어느 정도 수입이 되어야 이 상품을 이용해서 주택 구입을 할 수 있는지를 알아 두면 주택 구입 계획을 세우거나 이제 바로 구입하려는 분들에게는 많은 도움이 될 수 있습니다. 그전에 먼저 알아야 할 것은 현재 기준 일반적인 융자 상품 한도액은 $548,250 이지만 평균 주택 가격이 70만불을 상회하는 California의 LA, OC 카운티 같은 지역은 융자 가능 한도액은 $822,375 입니다. 그런데 이 한도액도 넘는 융자가 필요한 바이어들은 그 이상 2백만불까지 융자가 가능한 Jumbo 융자 상품을 이용해야 합니다.
가장 최근에 나온 시장에서 가장 인기가 많은 Jumbo 상품을 기준으로 바이어에게 도움이 되는 정보를 정리해보고자 합니다.
기존의 전통적인 Jumbo 상품보다 훨씬 시장의 현실적인 수요와 상황에 맞추어서 개발된 상품이고 2021년 4월 기준 가이드라인은 다음과 같습니다.

  • 기간은 15년, 30년 상환 둘 중 선택 가능 (주택구입/ 재융자 모두 적용)
  • 주 거주목적, 2nd Home or Investment properties 모두 가능
  • 융자 한도액: 집 가격의 89.99%, 최고 2백만불
  • 별도의 Mortgage Insurance 나 Reserve Account 필요 없음
  • FICO Credit score 620+
  • 월 상환 금액 현재 수입 기준 45% 이하 ( DTI : 45% )
    예를 들자면 만약 바이어가 $1,500,000 주택을 구입하려고 할 경우 다운페이는 최소 $151,500 이 필요하고 한 달 평균 수입은 $17,000 정도가 되는 것을 증명하면 대략 $1,350,000 융자가 가능하고 원하는 $1,500,000 주택 구입을 진행할 수 있습니다.
    전문직이나 테크놀로지 직종 고소득 밀레니엄 세대가 주 바이어로 합류하고 있는 추세라서 월 평균 소득 증명에 별 무리가 없는 바이어라면 가장 Update 된 이 Jumbo 상품을 통해서 원하는 수준의 주택 구입 계획을 세울 수 있습니다.
    전 세계를 일 년 이상 뒤흔든 코로나 사태를 지나면서 재택근무가 보편화되고 회사 근처에 살거나 자녀 학군에 너무 구속되던 상황에서 좀 더 자유로워지면서 주택 구매 트렌드도 변하고 있습니다.
    새로 구입하려는 첫 주택구입자 뿐 아니라 좀 더 넓은 공간을 필요로 하는 수요도 꾸준히 증가하는 추세입니다.
    Technology가 급격히 발전하면서 금융부문의 위험회피 수단과 탄력적인 상품 운용도 점점 발전되어 가고 있습니다.
    요즈음 모든 융자 서류는 가장 마지막 Loan Document sign을 제외하고는 모두 디지털로 진행하고 있습니다.
    빠르게 변하는 시장에서 수 많은 금융상품과 조건을 모두 파악해서 활용하는 것은 그리 쉬운 일이 아닙니다. 그러나 가장 큰 자산투자중 하나인 주택구입은 신중할 필요가 있고 적절한 금융 상품을 잘 활용해서 본인이 원하는 주택 구입의 기회를 잡은 것은 매우 중요한 일입니다.
    좀 더 자세한 상담과 문의는 전문가의 도움을 받는 게 좋습니다.
    문의) Chang Oh 818-287-0207